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農(nóng)村宅基地所有權(quán)人如何認(rèn)定?

農(nóng)村宅基地所有權(quán)人如何認(rèn)定?有什么判定的方法?

  • 提問者:危險(xiǎn)發(fā)生
  • 地點(diǎn):黑龍江省 - 哈爾濱市
  • 瀏覽次數(shù):1899
  • 提問時(shí)間:2015-09-07 10:54:00

已有回答(3條)
  • 隨著城市化進(jìn)程的加快,很多農(nóng)村房屋面臨拆遷,由此引發(fā)的糾紛日益增多.由于農(nóng)村房屋宅基地的特殊性,確定宅基地上房屋的權(quán)屬于確定其他財(cái)產(chǎn)權(quán)屬亦有所不同.筆者根據(jù)審判實(shí)踐,談?wù)剛€(gè)人的一些看法.農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)人主要以房屋坐落用地的使用權(quán)人來確定.在此認(rèn)定規(guī)則下,需解決以下問題.
    一,戶內(nèi)家庭成員的認(rèn)定.
    農(nóng)村宅基地屬村民集體所有,宅基地使用權(quán)只能分配給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員使用.在我國,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地面積不得超過省,自治區(qū),直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),主要根據(jù)家庭成員數(shù)確定使用面積.用地審批表確定的擁有本集體經(jīng)濟(jì)組織戶籍的家庭成員應(yīng)為戶內(nèi)成員,因婚姻,生老病死等原因,宅基地使用權(quán)共有人應(yīng)隨著戶內(nèi)家庭成員的增減而增減,但這不影響以戶的名義共有.明確此問題,主要解決家庭成員發(fā)生變動后所建房屋的權(quán)屬問題.依據(jù)"房地一體"原則,家庭成員變動后所建房屋應(yīng)屬變動的宅基地使用權(quán)人所有.
    二,未成年人或老年人未出資建房時(shí)共有人的認(rèn)定.
    未成年人在建房時(shí)尚無勞動能力,對房產(chǎn)沒有出資,如認(rèn)定未成年人有產(chǎn)權(quán),在一定程度上損害了其父母的利益.基于撫養(yǎng)關(guān)系,未成年人的居住權(quán)完全可以得到保障,盡管未成年人成年后可能因矛盾無法與父母共同生活,又無法單獨(dú)取得宅基地,但由于其本身享有宅基地使用權(quán),一樣可以通過建筑等形式實(shí)現(xiàn)其居住權(quán),而且實(shí)踐中一般不會發(fā)生居住權(quán)之爭.從拆遷安置的角度來看,即使未成年人沒有房屋所有權(quán),仍享有拆遷安置利益,其利益不受影響.對于老年人年老時(shí)所建房屋,只要其能從事家庭勞動,對家庭生活有所貢獻(xiàn),也應(yīng)屬于房屋共有人.
    三,不應(yīng)認(rèn)定為房屋共有人的情形.
    一是戶內(nèi)家庭成員共同申請宅基地后未共同生活或共同出資.對這種情況,如相互之間有約定應(yīng)按約定處理,沒有約定,如不存在夫妻等共有的基礎(chǔ)關(guān)系,應(yīng)以對所建房產(chǎn)是否有貢獻(xiàn)確定房屋權(quán)屬.沒有共同生活,但有所出資,應(yīng)認(rèn)定產(chǎn)權(quán);共同生活,雖未出資,但只要對家庭生活有所貢獻(xiàn),也應(yīng)認(rèn)定產(chǎn)權(quán);既未共同生活也未出資,則不應(yīng)認(rèn)定產(chǎn)權(quán).二是宅基地上房屋非戶內(nèi)家庭成員建造.對這種情形,應(yīng)參照農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)合同效力的認(rèn)定規(guī)則,認(rèn)定房屋權(quán)屬.

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  • 根據(jù)<確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定>的規(guī)定,宅基地使用權(quán)在確權(quán)時(shí)主要依照以下原則:
    1,1982年2月國務(wù)院發(fā)布<村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例>之前農(nóng)村居民建房占用的宅基地,超過當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積,在<村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例>施行后未經(jīng)拆遷,改建,翻建的,可以暫按現(xiàn)有實(shí)際使用面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán).
    2,1982年2月<村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例>發(fā)布時(shí)起至1987年1月<土地管理法>開始施行時(shí)止,農(nóng)村居民建房占用的宅基地,其面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,超過部分按1986年3月中共中央,國務(wù)院<關(guān)于加強(qiáng)土地管理,制止亂占耕地的通知>及地方人民政府的有關(guān)規(guī)定處理后,按處理后實(shí)際使用面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán).
    3,符合當(dāng)?shù)卣謶艚ǚ恳?guī)定而尚未分戶的農(nóng)村居民,其現(xiàn)有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的,可按現(xiàn)有宅基地面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)
    4,非農(nóng)業(yè)戶口居民原在農(nóng)村的宅基地,房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的,可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán).房屋拆除后沒有批準(zhǔn)重建的,土地使用權(quán)由集體收回.
    5,接受轉(zhuǎn)讓,購買房屋取得的宅基地,與原有宅基地合計(jì)面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn),按照有關(guān)規(guī)定處理后允許繼續(xù)使用的,可暫確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán).
    6,繼承房屋取得的宅基地,可確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán).
    7,按照確權(quán)規(guī)定,確定的宅基地面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,可以在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量,以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷,改建,翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí),按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán),其超過部分退還集體.
    8,華僑原在農(nóng)村的宅基地,房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的,可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán).房屋拆除后沒有批準(zhǔn)重建的,土地使用權(quán)由集體收回.
    9,空閑或房屋坍塌,拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地,不確定土地使用權(quán).已經(jīng)確定使用權(quán)的,由集體報(bào)經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn),注銷其土地登記,土地由集體收回.

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  • 當(dāng)前,隨著城市化進(jìn)程的加快,愈來愈多的農(nóng)村房屋面臨拆遷,與此同時(shí),伴隨著拆遷安置政策的日趨合理化,農(nóng)村房屋拆遷產(chǎn)生的安置利益也逐漸增加,因此引發(fā)的農(nóng)村房產(chǎn)之爭也日益增多.由于農(nóng)村房屋坐落用地宅基地的特殊性,確定宅基地上房屋的權(quán)屬與確定其他財(cái)產(chǎn)權(quán)屬亦有所不同.筆者根據(jù)近年來的審判實(shí)踐,談個(gè)人的一些看法.

    <物權(quán)法>第142條規(guī)定:"建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物,構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人".此條款雖是對國有土地上房屋權(quán)屬的規(guī)定,但在一般情況下,農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)人也主要以座落用地的使用權(quán)人來確定.在以此認(rèn)定規(guī)則下,需注意以下問題:

    一,戶內(nèi)家庭成員的認(rèn)定.由于農(nóng)村宅基地屬村民集體所有,宅基地在分配上存在著排他性和福利性,即宅基地使用權(quán)只能分配由本集體經(jīng)濟(jì)組織成員使用.但在分配*上,又有其特定規(guī)則.<土地管理法>第62條規(guī)定:"農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地面積不得超過省,自治區(qū),直轄市,規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)".因此,宅基地以戶的名義取得,屬農(nóng)戶共有,并主要根據(jù)家庭成員數(shù)確定使用面積.各集體經(jīng)濟(jì)組織在農(nóng)戶申請用地時(shí),會對其常住家庭成員進(jìn)行核定,然后分配特定面積.用地審批表確定的擁有本集體經(jīng)濟(jì)組織戶籍的家庭成員應(yīng)為戶內(nèi)成員,戶內(nèi)家庭成員共享宅基地使用權(quán).然而,由于戶內(nèi)家庭成員常因婚姻,生老病死等加入或減少,家庭成員數(shù)并不固定,但已取得的宅基地又有其固定性,對外仍屬農(nóng)戶共有.因此,宅基地使用權(quán)共有人應(yīng)隨著戶內(nèi)家庭成員的增減而增減,但不影響以戶的名義共有.明確此問題,主要解決在家庭成員發(fā)生變動后所建房屋的權(quán)屬問題.依據(jù)房地一體原則,家庭成員變動后所建房屋應(yīng)屬變動的宅基地使用權(quán)人所有.

    二,未成年人或老年人未出資建房時(shí)共有人的認(rèn)定.這里所指的未成年人僅指不包括準(zhǔn)治產(chǎn)人(16周歲以上不滿18周歲的公民,以自己的勞動收入為主要生活來源的人),未成年人在建房時(shí)尚沒有勞動能力,對房產(chǎn)沒有出資,是否認(rèn)定屬于房產(chǎn)共有人,實(shí)踐中存有不同做法.有觀點(diǎn)認(rèn)為,其父母等*建造房屋的行為可視為包括未成年人在內(nèi)的一戶農(nóng)村村民的共同*.而筆者認(rèn)為,認(rèn)定未成年人有產(chǎn)權(quán),固然可保障未成年的權(quán)益,但卻在一定程度上損害了父母的利益.其實(shí),基于撫養(yǎng)關(guān)系,未成年人的居住權(quán)完全可以保障,即使未成年人成年后可能因矛盾無法與父母共同生活,也無法單獨(dú)取得宅基地,但其本身享有宅基地使用權(quán),也可以通過建筑等形式實(shí)現(xiàn)其居住權(quán).而且實(shí)踐中往往不是發(fā)生居住權(quán)之爭,大多是現(xiàn)金利益之爭.從拆遷安置角度來說,即使未成年人沒有房屋所有權(quán),但其仍享有拆遷安置利益,故未成年人的利益不受影響.另外,老年人作為產(chǎn)權(quán)人一般不存在問題,因?yàn)槔夏耆巳〉谜亟ㄖ课萃ǔT谇埃谀昀献优冉ㄖ课輹r(shí),其是否享有所有權(quán)?一般認(rèn)為,即使老年人年老,但只要其能從事家庭勞動,對家庭生活有所貢獻(xiàn),也應(yīng)屬于共有人.

    三,不應(yīng)認(rèn)定為房屋共有人的情形.一是作為戶內(nèi)家庭成員共同申請宅基地后未共同生活或共同出資,對這種情況,如相互之間有約定應(yīng)按約定處理,沒有約定,如不存在夫妻等共有的基礎(chǔ)關(guān)系,應(yīng)以對所建房產(chǎn)是否有貢獻(xiàn)確定房屋權(quán)屬.既沒有共同生活,但有所出資,應(yīng)認(rèn)定產(chǎn)權(quán);共同生活,雖未出資,只要對家庭生活有所貢獻(xiàn),也應(yīng)認(rèn)定產(chǎn)權(quán);既未共同生活也未出資,則不認(rèn)定產(chǎn)權(quán).二是宅基地上房屋非戶內(nèi)家庭成員建造.對這種情形,應(yīng)參照農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)合同效力的認(rèn)定規(guī)則,認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán).

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