張經(jīng)理

(一)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立與人員的培訓(xùn) 機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)根據(jù)委托物業(yè)的用途,面積,管理深度,管理*等確定;人員的配備除考慮管理人員的選派外，還要考慮操作層(維修養(yǎng)護(hù),保安,清潔,綠化等人員)的招聘.依據(jù)職責(zé)分別進(jìn)行培訓(xùn). (二)規(guī)章制度的制定 必要的規(guī)章制度：管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)范圍;各類人員的崗位責(zé)任制;物業(yè)各區(qū)域內(nèi)管理規(guī)定;用戶(住戶)手冊等. (三)物業(yè)的驗(yàn)收與接管 物業(yè)的驗(yàn)收是依照國家建設(shè)部及省市有關(guān)工程驗(yàn)收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)已建成的物業(yè)進(jìn)行檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個(gè)重要環(huán)節(jié).物業(yè)接管是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向接受委托的物業(yè)管理公司移交物業(yè)的過程，移交應(yīng)辦理書面移交手續(xù).開發(fā)企業(yè)還應(yīng)向管理單位移交整套圖紙資料，以方便今后的物業(yè)管理和維修養(yǎng)護(hù).在物業(yè)保修其問，接受委托的物業(yè)管理公司還應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂保修實(shí)施合同，明確保修項(xiàng)目,內(nèi)容,進(jìn)度,原則,責(zé)任與*. (四)進(jìn)戶管理 進(jìn)戶，是指業(yè)主,使用人正式進(jìn)住使用物業(yè)，俗稱"入伙".商品房購房業(yè)主或承租使用人的進(jìn)戶程序一般為： 1.發(fā)入伙通知書 在物業(yè)正式使用條件全部具備后向業(yè)主或使用人發(fā)出入住書面通知書. 2.帶業(yè)主或使用人實(shí)地驗(yàn)收物業(yè)，著重勘驗(yàn) (1)房建質(zhì)量; (2)設(shè)備質(zhì)量，運(yùn)轉(zhuǎn)情況; (3)房型,裝修,設(shè)施配備等是否與合同相符; (4)外部環(huán)境狀況及影響. 3·約定代為裝修,添置或更換自用設(shè)備或設(shè)施等事宜即各種代辦事宜 4.簽訂<物業(yè)使用公約> 主要內(nèi)容包括：在分清白用與公用部位,設(shè)備,設(shè)施的前提下確定雙方享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)，物業(yè)正常使用的行為規(guī)范及相應(yīng)的違約責(zé)任.

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朱經(jīng)理

(一)物業(yè)的承接查驗(yàn)
承接查驗(yàn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容.物業(yè)服務(wù)企業(yè)除了和物業(yè)建設(shè)單位辦好正常的承接查驗(yàn)手續(xù)外，物管人員應(yīng)熟悉小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)情況，了解不同房屋套型的布局情況，了解小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)情況等等，以便于業(yè)主的查詢.其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要派人伴隨業(yè)主看房，及時(shí)發(fā)現(xiàn)室內(nèi)水電,門窗,墻壁,地面出現(xiàn)的瑕疵，解答業(yè)主提出的問題，記錄好存在的問題，以便整改.上時(shí)要當(dāng)著業(yè)主的面再次進(jìn)行蓄水試驗(yàn)，沒有問題請(qǐng)業(yè)主簽字，以免業(yè)主在裝修時(shí)，因人為造成破壞而向下滲水推卸責(zé)任.
(二)業(yè)主入住及裝修管理
業(yè)主入住及裝修管理是前期物業(yè)管理的另一項(xiàng)重要工作，也是容易引起投訴的重要環(huán)節(jié)，弄不好就發(fā)生推諉扯皮.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主入住及裝修之前要制定周密的計(jì)劃，將業(yè)主必須遵守的規(guī)則和要求公布上墻，以便業(yè)主了解和執(zhí)行.
(三)前期衛(wèi)生保潔
前期衛(wèi)生保潔是小區(qū)物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔應(yīng)根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來確定保潔的方法和任務(wù).通常情況下，前期物業(yè)管理中，由于裝修得業(yè)主比較集中，往往是前邊掃了后邊倒，保潔無法達(dá)到應(yīng)有的效果，小區(qū)始終處于一種臟亂的狀態(tài).針對(duì)這種實(shí)際，前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔首先必須抓好裝修垃圾的集中堆放和及時(shí)清運(yùn)，減少灰塵污染.其次是加大宣傳和督查力度，嚴(yán)禁裝修施工人員和業(yè)主隨意拋棄裝修雜物.三是抓好生活垃圾袋裝化，減少生活垃圾隨處放，蒼蠅滿天飛的現(xiàn)象.四是適當(dāng)增加保潔力量，增加保潔次數(shù)，盡量使業(yè)主從一入住小區(qū)就感受到溫馨整潔的環(huán)境.

(四)前期安全防范

前期物業(yè)管理的安全防范工作，一是要抓好以防盜竊為主的安全防范，由于進(jìn)出小區(qū)人員較多且雜，加之小區(qū)安全防范的配套設(shè)施沒有到位，容易給一些偷盜者可乘之機(jī)，因此要加強(qiáng)小區(qū)的巡查次數(shù)，記錄好巡查情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)可疑情況要及時(shí)處置，發(fā)現(xiàn)失竊事件要及時(shí)報(bào)案.二是要對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員進(jìn)行及時(shí)登記，裝飾裝修人員憑證進(jìn)出，杜絕閑散人員進(jìn)入小區(qū).三是要充分利用好已有的安全實(shí)施，四是抓好小區(qū)進(jìn)出車輛的管制和疏導(dǎo)，特別是各種運(yùn)送裝修材料的車輛，要及時(shí)裝卸，避免長時(shí)間停留，以減少小區(qū)交通壓力，維護(hù)好小區(qū)生活秩序,
(五)前期關(guān)系協(xié)調(diào)
前期物業(yè)管理中各種矛盾比較集中，譬如房屋質(zhì)量問題，購房合同規(guī)定的內(nèi)容沒有兌現(xiàn)問題,小區(qū)配套設(shè)施沒有到位問題,小區(qū)安全秩序問題等等，甚至裝飾裝修引起的鄰里糾紛亦需物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)解決.這些矛盾，絕大多數(shù)不是物管公司造成的，也不是物管公司能夠解決的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)分析各相關(guān)部門和單位的作用及與物業(yè)管理項(xiàng)目之間的相互關(guān)系，確定與各方面溝通協(xié)調(diào)的內(nèi)容，建立溝通協(xié)調(diào)的渠道.通過溝通協(xié)調(diào)建立良好的合作支持關(guān)系，不僅有利于前期管理工作的開展，也為后期的正常管理打下良好的基礎(chǔ).

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曹維佳

一,定義：物業(yè)管理前期介入是指從地產(chǎn)公司開發(fā)選地,產(chǎn)品定位,營銷案場,規(guī)劃設(shè)計(jì),工程施工及交接驗(yàn)收，直至入住成立物業(yè)服務(wù)中心的整個(gè)過程中，為地產(chǎn)公司提出合理化建議,意見，協(xié)助地產(chǎn)公司完善產(chǎn)品，以達(dá)到產(chǎn)品優(yōu)化,方便日常物業(yè)管理的目的.
二,物業(yè)管理前期介入的幾個(gè)階段
1,規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，物業(yè)的硬件一般就定位了，特別是機(jī)電設(shè)備,房屋結(jié)構(gòu),煙道走向,排污管徑規(guī)格等變動(dòng)很小，便于后期管理.
2,施工期介入階段
房屋施工階段參與開發(fā)商與各施工單位的工程例會(huì)，這樣可了解房屋的施工進(jìn)度和施工質(zhì)量，可根據(jù)施工的進(jìn)度提前提出合理的建議，可以根據(jù)平時(shí)管理時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)的問題在施工階段可監(jiān)督和提出.
3,接管驗(yàn)收階段
房屋的接管驗(yàn)收分業(yè)和公共兩個(gè)部分.業(yè)主部分驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)細(xì)致一些，把存在的問題盡可能在業(yè)主入伙驗(yàn)房前處理完;公共部分和配套部分是重點(diǎn)：竣工資料,房屋的本體部分,給水系統(tǒng),排水設(shè)施及管網(wǎng),高低壓供配電系統(tǒng),消防系統(tǒng),電梯,安防對(duì)講系統(tǒng),車場系統(tǒng)及車庫設(shè)施,照明系統(tǒng),環(huán)境綠化,配套產(chǎn)品設(shè)施及設(shè)備等以上12個(gè)項(xiàng)目應(yīng)仔細(xì)檢查并試驗(yàn)試用，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)督促其整改后再驗(yàn)收，上述項(xiàng)目的各技術(shù)資料一定要收齊并存好檔.
4,入伙階段
入伙是物業(yè)公司次與業(yè)主面對(duì)面的服務(wù)，所以在入伙前我們一定要準(zhǔn)備充分，要假設(shè)多個(gè)問題，多個(gè)對(duì)策.
5,裝修審批管理階段
裝修審批管理是物業(yè)管理甚而和開始，以后物業(yè)管的好與壞，就要看裝修審批和管理這個(gè)重要環(huán)節(jié).
三,物業(yè)管理前期介入階段的內(nèi)容
1,物業(yè)的承接查驗(yàn)
承接查驗(yàn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容.物業(yè)服務(wù)企業(yè)除了和物業(yè)建設(shè)單位辦好正常的承接查驗(yàn)手續(xù)外，物管人員應(yīng)熟悉小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)情況，了解不同房屋套型的布局情況，了解小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)情況等等，以便于業(yè)主的查詢.其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要派人伴隨業(yè)主看房，及時(shí)發(fā)現(xiàn)室內(nèi)水電,門窗,墻壁,地面出現(xiàn)的瑕疵，解答業(yè)主提出的問題，記錄好存在的問題，以便整改.
2,業(yè)主入住及裝修管理
業(yè)主入住及裝修管理是前期物業(yè)管理的另一項(xiàng)重要工作，也是容易引起投訴的重要環(huán)節(jié)，容易發(fā)生推諉扯皮.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主入住及裝修之前要制定周密的計(jì)劃，將業(yè)主必須遵守的規(guī)則和要求公布上墻，以便業(yè)主了解和執(zhí)行.
3,前期衛(wèi)生保潔
前期衛(wèi)生保潔是小區(qū)物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔應(yīng)根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來確定保潔的方法和任務(wù).通常情況下，前期物業(yè)管理中，由于裝修得業(yè)主比較集中，保潔無法達(dá)到應(yīng)有的效果.前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔首先必須抓好裝修垃圾的集中堆放和及時(shí)清運(yùn)，減少灰塵污染.其次是加大宣傳和督查力度，嚴(yán)禁裝修施工人員和業(yè)主隨意拋棄裝修雜物.三是抓好生活垃圾袋裝化，減少生活垃圾隨處放的現(xiàn)象.四是適當(dāng)增加保潔力量，增加保潔次數(shù)，盡量使業(yè)主從一入住小區(qū)就感受到溫馨整潔的環(huán)境.

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孟

前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容主要分為三期，即物業(yè)接管驗(yàn)收期,物業(yè)入伙期,房屋裝飾裝修期.主要是物業(yè)管理公司接管物業(yè)后，對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理和提供服務(wù).

1.物業(yè)接管驗(yàn)收期

物業(yè)接管驗(yàn)收期是物業(yè)管理公司在簽訂<物業(yè)管理委托合同>之后，履行的項(xiàng)重要義務(wù). 物業(yè)管理公司在接管受托物業(yè)，對(duì)移交的物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)針對(duì)可以預(yù)見的容易產(chǎn)生糾紛的諸多方面：如物業(yè)質(zhì)量引起的糾紛;物業(yè)保修的期限，保修責(zé)任，保修金的給付金額,*以及保修金的使用方面的糾紛;接管日期不明確導(dǎo)致的接管前后相關(guān)責(zé)任無法確定的糾紛等等.采取以下相應(yīng)的預(yù)防措施：a.按照<房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)>驗(yàn)收;b.將驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題記錄在案，約定期限由發(fā)展商整修;c.與發(fā)展商詳細(xì)約定保修事宜;d.收齊物業(yè)整套竣工驗(yàn)收資料和竣工圖;e.簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，注明接管日期. 實(shí)踐表明，在物業(yè)管理糾紛中，*多和*令物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)頭疼的是物業(yè)管理*匱乏的問題，而這一問題產(chǎn)生的根源往往是發(fā)展商移交的保修金不足. 因此，這一時(shí)期工作的重中之重是確定物業(yè)保修期限,保修責(zé)任,保修金的給付金額,*以及保修金的使用方法.

2.物業(yè)入伙期

物業(yè)管理公司在完成接管任務(wù)之后，接踵而至的工作是辦理業(yè)主接房入住事宜，也就是俗稱的"入伙".這一時(shí)期容易產(chǎn)生的糾紛有：a.服務(wù)態(tài)度和辦事效率方面的糾紛;b.服務(wù)差錯(cuò)造成業(yè)主利益損害的糾紛;c.格式條款合同糾紛;d.業(yè)主驗(yàn)收物業(yè)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量瑕疵而錯(cuò)究責(zé)任人糾紛;e.房屋銷(預(yù))售合同中關(guān)于售后物業(yè)管理約定的糾紛. · 物業(yè)管理公司可通過以下工作防止糾紛的發(fā)生

，及時(shí)將入伙通知書,接房須知,管理規(guī)約等送達(dá)業(yè)主;第二，做好關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利,義務(wù)和責(zé)任范圍的宣傳工作;第三，組織簽署管理規(guī)約,物業(yè)管理收費(fèi)辦法及相關(guān)規(guī)范性文件.

3.房屋裝飾裝修期

裝修房屋表面上看是業(yè)主自己的事，實(shí)際上物業(yè)管理公司在其中也肩負(fù)著重要責(zé)任--預(yù)防和制止違法裝飾裝修行為.將裝修房屋的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主和使用人，對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，也就成了物業(yè)管理公司的工作內(nèi)容. 實(shí)踐中，業(yè)主為省錢或沒有經(jīng)驗(yàn)而委托不具備專業(yè)資質(zhì)的裝修隊(duì)施工，常引發(fā)諸如裝修質(zhì)量或報(bào)酬糾紛;裝修后房屋的安全糾紛;以及裝修對(duì)環(huán)境的侵害和業(yè)主之間環(huán)境權(quán)的糾紛. 為保護(hù)業(yè)主的利益，物業(yè)管理公司應(yīng)審核裝修隊(duì)的來源及資質(zhì)證書，嚴(yán)格按照<建筑裝飾裝修管理規(guī)定>對(duì)裝修方案實(shí)行審批制;并規(guī)定裝飾裝修管理的禁為和應(yīng)為要求，列明違規(guī)責(zé)任及物業(yè)管理方面的管理權(quán)限.

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