姜工

您好，深圳領(lǐng)航裝飾很高興為您解答：
購(gòu)買(mǎi)二手房首先要注意房屋出賣(mài)人是否是房屋的產(chǎn)權(quán)人或者產(chǎn)權(quán)共益人，在這個(gè)過(guò)程中還要詢(xún)問(wèn)房東的婚姻狀態(tài)，如果房屋是婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)，則賣(mài)房需要夫妻二人都到場(chǎng)，并表示同意意見(jiàn).
其次，購(gòu)買(mǎi)二手房之前，要注意查看房屋的情況，比如房屋的質(zhì)量,位置,周邊的環(huán)境，鄰里的性格等，一旦買(mǎi)了房，就要被動(dòng)接受這些因?yàn)榉课莓a(chǎn)生的關(guān)系了.
再次，在合同簽署之前一定落實(shí)一下房屋的抵押狀況，看看房屋是否抵押銀行或抵押他人，在沒(méi)有辦理解押之前，房屋是無(wú)法進(jìn)行交易的.
，由于涉及到購(gòu)房的分期支付，而且辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)需要一到兩個(gè)月的時(shí)間，為了財(cái)產(chǎn)安全起見(jiàn)，建議找一家中介機(jī)構(gòu)來(lái)辦理或者委托公積金中心代管購(gòu)房.在交接的過(guò)程中，提前跟房主協(xié)商好房屋內(nèi)哪些東西不能動(dòng)，哪些東西可以搬走，然后形成清單，交房的時(shí)候按照清單來(lái)對(duì)接.

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潘先生

辦理二手房過(guò)戶(hù)流程如下：
1 ， 買(mǎi)賣(mài)雙方在已經(jīng)選擇好的中介公司那里進(jìn)行相關(guān)的手續(xù)登記，并交納定金，合同辦理是 前提基礎(chǔ).
2 ， 手續(xù)辦理完畢后，中介公司開(kāi)始為買(mǎi)家到相關(guān)銀行辦理貸款手續(xù).貸款申請(qǐng)時(shí)間比較嚴(yán) 格，時(shí)間多數(shù)為半個(gè)月，當(dāng)然每個(gè)地區(qū)不一樣.待銀行審批后，獲得同意發(fā)放后， 開(kāi)始辦理過(guò)戶(hù)手續(xù).
3 ， 按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記要求，到產(chǎn)權(quán)登記中心那里，買(mǎi)賣(mài)雙方需準(zhǔn)備規(guī)定的資料以備過(guò)戶(hù).
4 ， 中介公司的人帶著買(mǎi)賣(mài)雙方及相關(guān)資料，到地稅局辦理核稅繳稅手續(xù)，地稅局出具稅務(wù) 收據(jù)
5 ， 然后又回到交易中心，進(jìn)行遞交契稅,營(yíng)業(yè)稅收據(jù)和雙方所有過(guò)戶(hù)所需的證件，填寫(xiě) <房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)>，領(lǐng)取受理通知單，同時(shí)補(bǔ)齊房屋印花稅.
6 ， 滿(mǎn)20個(gè)工作日后(每個(gè)地區(qū)時(shí)間可能不太一樣)，有專(zhuān)門(mén)的人會(huì)通知，前往交易中心領(lǐng) 取房產(chǎn)證.這個(gè)時(shí)候，銀行那邊也會(huì)下達(dá)通知，買(mǎi)方準(zhǔn)備開(kāi)始供房了.

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是舊人還是新友

　　很多選二手房的年輕人是暫時(shí)過(guò)渡而非長(zhǎng)久居住，也許因?yàn)榻?jīng)濟(jì)條件好了，也許因?yàn)閺亩耸澜缱優(yōu)槿谥?，也許因?yàn)楣ぷ鞯攸c(diǎn)變動(dòng)等等，這套房子就要轉(zhuǎn)手或出租，所以在購(gòu)房時(shí)還要兼顧其*潛力。新人在買(mǎi)房時(shí)盡量選擇購(gòu)買(mǎi)一居或二居的小戶(hù)型二手房，便于日后出租出售，獲取*。

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流浪的飛鷹

　　二手房根據(jù)其建成年代不同，房屋品質(zhì)、室內(nèi)布局也不盡相同。從房屋的室內(nèi)裝修情況來(lái)看，簡(jiǎn)裝、精裝檔次不等，新人們可以根據(jù)自身需求、經(jīng)濟(jì)條件選擇。很多新人選擇購(gòu)買(mǎi)二手房的一個(gè)重要原因就是因?yàn)槠浔旧韼аb修，可以省去不少人力和財(cái)力。
　　如果是選擇簡(jiǎn)裝的二手房，要以后自己裝修的話(huà)，要格外注意時(shí)間節(jié)點(diǎn)，因?yàn)檠b修好了還有一個(gè)晾曬通風(fēng)的時(shí)間，至少要1-2個(gè)月。

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格子襯衫

　　了解原房主賣(mài)房目的
　　買(mǎi)二手房做婚房會(huì)格外講究“好兆頭”，因此新人在買(mǎi)二手房的時(shí)候必須要格外注意原房主的賣(mài)房目的，尤其是一些明顯低于市場(chǎng)價(jià)的房屋，反常的必有隱情，甚至都有可能是兇宅。若是等到入住后才知道”內(nèi)幕“，新婚的心情必定會(huì)受到影響。一般情況下房主不會(huì)主動(dòng)告訴你實(shí)情，需要向物業(yè)、鄰居等多方詢(xún)問(wèn)。
　　選對(duì)小區(qū)地段和配套
　　所在的小區(qū)地段和配套是非常重要的，要盡量選擇距離兩人工作單位較近的區(qū)域或者交通發(fā)達(dá)的區(qū)域買(mǎi)房，這樣也會(huì)降低交通成本，節(jié)約上班時(shí)間。
　　年輕人平常喜歡下館子、K歌、逛街、健身等，所以周邊商業(yè)配套齊全也十分必要。一般來(lái)講，距離小區(qū)500米以?xún)?nèi)有較大的綜合超市、菜市場(chǎng)、銀行、醫(yī)院等場(chǎng)所。如果小區(qū)門(mén)口或小區(qū)里有24小時(shí)的便利店，那就再好不過(guò)了。

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劉哲

1,確定二手房是否允許出售
如果公有住房"房改"售房時(shí)，有些單位還保留有優(yōu)先收購(gòu)權(quán).所以，一定要征詢(xún)?cè)a(chǎn)權(quán)單位同意所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓的書(shū)面意見(jiàn)，并簽章.
2,確定房屋所有權(quán)是否真實(shí),完整,可靠
房屋所有權(quán)人是否與他人擁有共有權(quán)關(guān)系，房屋有無(wú)其他債權(quán),債務(wù)糾紛.重要的是，一定要由賣(mài)方出示,提供合法的房屋所有權(quán)證.
3,確定二手房的準(zhǔn)確建筑面積是否和產(chǎn)權(quán)證一樣
合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注的為準(zhǔn)，其他面積不計(jì)在內(nèi).此外，還要考察 地段,環(huán)境,價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu),格局,采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)問(wèn)題.
4,雙方是否履行二手房的程序，買(mǎi)賣(mài)雙方必須要簽訂<房屋買(mǎi)賣(mài)合同>，并到房屋所在區(qū),縣國(guó)土房管 局市場(chǎng)交易管理部門(mén)，辦理已購(gòu)住房出售登記,過(guò)戶(hù)和繳納國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)手續(xù).
5,了解屋內(nèi)設(shè)施的交驗(yàn)細(xì)節(jié)
6,明確付款
7, 確定交房時(shí)間 另外，雙方的其他約定也需在合同中注明 .
8,違約責(zé)任不容忽視
買(mǎi)賣(mài)雙方在合同約定時(shí)清楚標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)，這樣可大大有利于避免糾紛的發(fā)生.如悔約 責(zé)任,違約金款項(xiàng),逾期付款責(zé)任,滯納金款項(xiàng)及其他違約情況等.

二手房交易流程：
1,買(mǎi)方
了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū),身份證件及其它證件.
2,簽合同
賣(mài)方提供了房屋的合法證件，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同.至少簽訂一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同.
3,辦理過(guò)戶(hù)
買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查.買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易.
4,繳納稅費(fèi)
稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定.比如房改房,危改回遷房,經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的.
5,辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)
交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證.
6,銀行貸款
對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放.
7,打余款完成交易

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