李經(jīng)理

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地,拆遷,安置,補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到"三通一平","五通一平"或"七通一平"的建設(shè)條件(熟地)，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程.
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級(jí)開(kāi)發(fā)

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趙軍帥

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地,鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地,拆遷,安置,補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到"三通一平","五通一平"或"七通一平"的建設(shè)條件(熟地)，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程.
從空間上來(lái)講，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主要可分為成片(或連片)開(kāi)發(fā)及分片開(kāi)發(fā)兩類(lèi).當(dāng)然，這只是一種約定俗成的說(shuō)法，在法律上還沒(méi)有明確的規(guī)模指標(biāo)界定;從時(shí)間上來(lái)講，一種是可以先做一級(jí)開(kāi)發(fā),再做二級(jí)開(kāi)發(fā)，即一,二級(jí)開(kāi)發(fā)分離的形式，另一種是一級(jí)開(kāi)發(fā)包含在二級(jí)開(kāi)發(fā)之中的形式;從性質(zhì)上來(lái)講，一類(lèi)是存量一級(jí)開(kāi)發(fā)，包括舊城改造,舊村改造,城中村改造及退二進(jìn)三(工業(yè)廠區(qū)改商業(yè),住宅等第三產(chǎn)業(yè))項(xiàng)目，另一種是增量一級(jí)開(kāi)發(fā)，包括征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開(kāi)發(fā)，有些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨(dú)立項(xiàng)基建類(lèi)項(xiàng)目.
根據(jù)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及的類(lèi)型不同及發(fā)展歷程，當(dāng)前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)模式主要有五種：
，割臘肉式：誰(shuí)看上哪一塊就割給誰(shuí)，開(kāi)發(fā)商,用地單位自行做一級(jí)和二級(jí)開(kāi)發(fā).這種的好處是政府無(wú)需投入，缺點(diǎn)是政府也低，城市整體規(guī)劃難以實(shí)施，開(kāi)發(fā)進(jìn)度無(wú)法掌控,保障.盡管?chē)?guó)家三令五申強(qiáng)調(diào)，今后經(jīng)營(yíng)性城市建設(shè)用地將一律先由政府進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，再進(jìn)入土地市場(chǎng)，但割臘肉式仍將會(huì)延續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間.這是無(wú)可奈何的事情，在缺乏大額保證的情況下，很多制度是蒼白的.
第二，指婚式(即五統(tǒng)一)：成立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或指定專(zhuān)門(mén)成立的國(guó)有公司承擔(dān)一級(jí)開(kāi)發(fā)，好處是政府相對(duì)豐厚，缺點(diǎn)是政府需要大量鋪墊，開(kāi)發(fā)進(jìn)度慢，沒(méi)錢(qián)的地方玩不起，更等不起.
第三，招親式：政府公開(kāi)招標(biāo)方案優(yōu),成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級(jí)開(kāi)發(fā)，根據(jù)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與否及分利辦法不同，在實(shí)際操作中又衍生為多種形式，如一級(jí)開(kāi)發(fā)不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的委托式，實(shí)際上相當(dāng)于工程承包，也可以發(fā)生兩次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即政府將生地出讓給一級(jí)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)成熟后再由一級(jí)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓給二級(jí)開(kāi)發(fā)商，另一種叫"生地出讓-熟地回購(gòu)"，即一級(jí)開(kāi)發(fā)成熟后再由政府收儲(chǔ)統(tǒng)一上市.在政府與一級(jí)開(kāi)發(fā)商的分利辦法上有固定,溢價(jià)分成,固定+溢價(jià)分成及完全市場(chǎng)操作等幾種，在惠州市政府與中信深圳集團(tuán)一級(jí)開(kāi)發(fā)合作中，政府作出了土地增值全部歸中信的承諾.
第四，新城公司式：直接成立新的城區(qū)公司壟斷一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，好處是政府主導(dǎo)，缺點(diǎn)是與市場(chǎng)脫節(jié)，甚至滋生腐敗.
第五，借殼上市式：目前國(guó)內(nèi)土地仍為空白，可與境外有信譽(yù),有資質(zhì)機(jī)構(gòu)合作土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，借殼上市融資，其缺點(diǎn)是政府容易陷入被動(dòng).如香港華潤(rùn)曾經(jīng)操作的10平方公里海南石梅灣項(xiàng)目采用的就是這一形式.
土地二級(jí)開(kāi)發(fā)即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過(guò)流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的過(guò)程.包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,,抵押等.以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng).即一般指商品房進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng).

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吳女士

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地,拆遷,安置,補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到"三通一平","五通一平"或"七通一平"的建設(shè)條件(熟地)，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程.
一級(jí)市場(chǎng)即政府出讓市場(chǎng)，是指政府有償,有限期的出讓土地使用權(quán)的市場(chǎng)市場(chǎng);
二級(jí)市場(chǎng)是指土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng);
三級(jí)市場(chǎng)是指用地單位土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓.

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高興

土地市場(chǎng)是土地及地上建筑物和其它附著物作為商品進(jìn)行交換的總和.土地市場(chǎng)也稱(chēng)為地產(chǎn)市場(chǎng).
我國(guó)土地市場(chǎng)有三種運(yùn)行模式：
一級(jí)市場(chǎng)即政府出讓市場(chǎng)，是指政府有償,有限期的出讓土地使用權(quán)的市場(chǎng)市場(chǎng);
二級(jí)市場(chǎng)是指土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng);
三級(jí)市場(chǎng)是指用地單位土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓.

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王

土地市場(chǎng)是土地及地上建筑物和其它附著物作為商品進(jìn)行交換的總和.土地市場(chǎng)也稱(chēng)為地產(chǎn)市場(chǎng).
我國(guó)土地市場(chǎng)有三種運(yùn)行模式：
一級(jí)市場(chǎng)即政府出讓市場(chǎng)，是指政府有償,有限期的出讓土地使用權(quán)的市場(chǎng)市場(chǎng);
二級(jí)市場(chǎng)是指土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng);
三級(jí)市場(chǎng)是指用地單位土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓.

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是舊人還是新友

土地市場(chǎng)是土地及地上建筑物和其它附著物作為商品進(jìn)行交換的總和。土地市場(chǎng)也稱(chēng)為地產(chǎn)市場(chǎng)。
我國(guó)土地市場(chǎng)有三種運(yùn)行模式：
一級(jí)市場(chǎng)即政府出讓市場(chǎng)，是指政府有償、有限期的出讓土地使用權(quán)的市場(chǎng)市場(chǎng)；
二級(jí)市場(chǎng)是指土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)；
三級(jí)市場(chǎng)是指用地單位土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓。

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指尖逝去青春

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。
從空間上來(lái)講，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主要可分為成片（或連片）開(kāi)發(fā)及分片開(kāi)發(fā)兩類(lèi)。當(dāng)然，這只是一種約定俗成的說(shuō)法，在法律上還沒(méi)有明確的規(guī)模指標(biāo)界定；從時(shí)間上來(lái)講，一種是可以先做一級(jí)開(kāi)發(fā)、再做二級(jí)開(kāi)發(fā)，即一、二級(jí)開(kāi)發(fā)分離的形式，另一種是一級(jí)開(kāi)發(fā)包含在二級(jí)開(kāi)發(fā)之中的形式；從性質(zhì)上來(lái)講，一類(lèi)是存量一級(jí)開(kāi)發(fā)，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進(jìn)三（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè)）項(xiàng)目，另一種是增量一級(jí)開(kāi)發(fā)，包括征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開(kāi)發(fā)，有些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨(dú)立項(xiàng)基建類(lèi)項(xiàng)目。

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窗外的雨滴

所謂一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，是指在土地出讓前，對(duì)土地進(jìn)行整理*開(kāi)發(fā)的過(guò)程。具體來(lái)說(shuō)，就是按照城市規(guī)劃功能、豎向標(biāo)高和市政地下基礎(chǔ)設(shè)施配套指標(biāo)的要求，由政府統(tǒng)一組織征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)，按期達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開(kāi)發(fā)行為。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是土地出讓前的運(yùn)作*，開(kāi)發(fā)的主體應(yīng)是當(dāng)?shù)卣蛴僧?dāng)?shù)卣付ǖ耐恋亻_(kāi)發(fā)企業(yè)，而土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的結(jié)果是要使“生地”成為“熟地”，達(dá)到出讓的標(biāo)準(zhǔn)。在大多數(shù)城市主要是由政府來(lái)操作，也有政府委托企業(yè)來(lái)做，政府負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督，或者由國(guó)有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來(lái)做。

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