房屋公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。其本金由售房單位和購房人共同籌集,所有權歸交納人,其利息用于售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養(yǎng)護,利息不足時由產(chǎn)權人分攤。
從2000年4月1日起,公共維修基金的交納標準調(diào)整為:多層樓房、別墅一般按照購房款2%的比例收??;高層樓房及多層帶電梯樓房一般按照購房款3%的比例收取。售房單位按多層住宅售房款的2%、高層住宅售房款的3%的比例,籌集公共維修基金。
《中華人民共和國物權法》對公共維修基金的歸屬和使用做了明確的規(guī)定:“建筑物及其附屬設施的維修*,屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定,可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修*的籌集、使用情況應當公布?!?br />
首先是由業(yè)主向物業(yè)公司報修,由物業(yè)公司直接或是會同業(yè)主委員會(業(yè)主)一起向基金管理中心提出申請。然后由專門的工程人員會同物業(yè)和業(yè)主委員會(業(yè)主)一起去現(xiàn)場查勘,進行*是否需要動用公共維修基金,一旦符合規(guī)定,馬上安排維修。維修結(jié)束后,由基金管理中心、物業(yè)管理公司和業(yè)主或是業(yè)主代表三方查勘驗收。是維修費用的結(jié)算,由維修單位(一般是物業(yè)管理公司)造維修費用表,經(jīng)業(yè)主委員會蓋章認可,考慮業(yè)主委員會不具備專業(yè)知識,基金管理中心還將審定價格*終決定費用的多少,然后再從相關業(yè)主的公共維修金的賬號中扣錢。其中一般公共部位由業(yè)主委員會負責監(jiān)管簽字,單戶則由業(yè)主監(jiān)管簽字。??
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專項維修基金足額歸集到位,維修項目符合維修基金使用范圍;共用部位、共用設施設備保修期屆滿;房屋共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造,涉及一幢樓業(yè)主的,申請單位已事先征詢2/3以上業(yè)主的書面同意;涉及物管區(qū)域全體業(yè)主的,已經(jīng)業(yè)主大會書面批準,并經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。
維修基金的使用范圍:維修基金的使用范圍主要包括小區(qū)公共部位和共用設施、設備。具體來講,公共部位是指由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構相連的非住宅業(yè)主共有的部位,包括:住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。而共用設施、設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋。
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