四風谷

題主好，劃撥土地補辦出讓是按土地評估價的40%收取土地出讓金的。關于“在交易時是否一定要改變土地性質”《中華人民共和國城市房地產管理法》相關條款已有明確規(guī)定。土地登記與分割的“套數(shù)”是要對應房產證的。劃撥土地使用權管理暫行辦法(1992年3月8日國家土地管理局發(fā)布）第五條未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續(xù)，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。第六條符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準，其土地使用權可以轉讓、出租、抵押：
（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；
（二）領有國有土地使用證；
（三）具有合法的地上建筑物、其他附著物產權證明；
（四）依照《條例》和本辦法規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府交付土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲*抵交土地使用權出讓金。第二十六條土地使用權出讓金，區(qū)別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同*，按標定地價的一定比例收取，不得低于標定地價的４０％。標定地價由所在地市、縣人民政府土地管理部門依照基準地價，按土地使用權轉讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。第二十九條土地使用權出讓期滿后，土地使用者再轉讓、出租、抵押土地使用權時，須按本辦法規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，并辦理變更土地登記手續(xù)。關于認真貫徹國務院嚴格制止亂占濫用耕地和發(fā)展房地產業(yè)有關文件的通知（1992年12月25日國家土地管理局發(fā)布）（參看全文）財政部關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法（1992年9月21日）第三條國有土地使用權有償使用收入包括：1．土地出讓金各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額）；土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款；原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和*，按規(guī)定補交的土地出讓價款。2．土地*金（或土地增值費）土地使用者將其所使用的土地使用權轉讓（含連同地面建筑物一同轉讓）給第三者時，就其轉讓土地交易額按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款；土地使用者將其所使用的土地使用權出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款。

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李小狼

土地出讓金也稱土地使用權出讓金，是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和*，按規(guī)定補交的土地出讓價款。

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棕櫚科

條為了貫徹實施《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》），加強對劃撥土地使用權的管理，特制定本辦法。第二條劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種*依法取得的國有土地使用權。第三條劃撥土地使用權（以下簡稱“土地使用權”）的轉讓、出租、抵押活動，適用本辦法。第四條縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權轉讓、出租、抵押活動進行管理和監(jiān)督檢查。第五條未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續(xù)，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。第六條符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準，其土地使用權可以轉讓、出租、抵押：
（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；
（二）領有國有土地使用證；
（三）具有合法的地上建筑物、其他附著物產權證明；
（四）依照《條例》和本辦法規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府交付土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲*抵交土地使用權出讓金。第七條土地使用權轉讓，是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉移給他人的行為。原擁有土地使用權的一方稱為轉讓人，接受土地使用權的一方稱為受讓人。第八條土地使用權轉讓的*包括出售、交換和贈與等。出售是指轉讓人以土地使用權作為交易條件，取得一定*的行為。交換是指土地使用者之間互相轉移土地使用權的行為。贈與是指轉讓人將土地使用權無償轉移給受讓人的行為。第九條土地使用權出租，是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物*給他人使用，由他人向其支付租金的行為。原擁有土地使用權的一方稱為出租人，承租土地使用權的一方稱為承租人。第十條土地使用權抵押，是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權作為按期清償債務的擔保的行為。原擁有土地使用權的一方稱為抵押人，抵押債權人稱為抵押權人。第十一條轉讓、抵押土地使用權，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓、抵押；轉讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓、抵押。但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。出租土地使用權，其地上建筑物、其他附著物使用權隨之出租；出租地上建筑物、其他附著物使用權，其使用范圍內的土地使用權隨之出租。第十二條土地使用者需要轉讓、出租、抵押土地使用權的，應該持國有土地使用證以及地上建筑物、其他附著物產權證明等合法證件，向所在地市、縣人民政府土地管理部門提出書面申請。第十三條市、縣人民政府土地管理部門應當在接到轉讓、出租、抵押土地使用權書面申請書之日起十五日內給予回復。第十四條市、縣人民政府土地管理部門與申請人經(jīng)過協(xié)商后，簽訂土地使用權出讓合同。第十五條土地使用權轉讓、出租、抵押行為的雙方當事人應當依照有關法律、法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定，簽訂土地使用權轉讓、*、抵押合同。第十六條土地使用者應當在土地使用權出讓合同簽訂后六十日內，向所在地市、縣人民政府交付土地使用權出讓金，到市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權出讓登記手續(xù)。第十七條雙方當事人應當在辦理土地使用權出讓登記手續(xù)后十五日內，到所在地市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權轉讓、出租、抵押登記手續(xù)。辦理登記手續(xù)，應當提交下列證明文件、材料：
（一）國有土地使用證；
（二）土地使用權出讓合同；
（三）土地使用權轉讓、*、抵押合同；
（四）土地評估報告；
（五）市、縣人民政府土地管理部門認為有必要提交的其他證明文件、材料。第十八條土地使用權轉讓，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。第十九條土地使用權出租、抵押，出租人、抵押人應該繼續(xù)履行土地使用權出讓合同。第二十條土地使用權轉讓后，受讓人需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定內容的，應當征得所在地市、縣人民政府土地管理部門同意，并按規(guī)定的審批權限經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照《條例》和本辦法規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理土地登記手續(xù)。第二十一條土地使用權出租后，承租人不得新建性建筑物、構筑物。需要建造臨時性建筑物、構筑物的，應該征得出租人同意，并按照有關法律、法規(guī)的規(guī)定辦理審批手續(xù)。土地使用權出租后，承租人需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定內容的，應該征得出租人同意，并按規(guī)定的審批權限經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照《條例》和本辦法規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理土地登記手續(xù)。第二十二條土地使用權*合同終止后，出租人應當自*合同終止之日起十五日內，到原登記機關辦理注銷土地使用權出租登記手續(xù)。第二十三條土地使用權抵押合同終止后，抵押人應當自抵押合同終止之日起十五日內，到原登記機關辦理注銷土地使用權抵押登記手續(xù)。第二十四條抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產。因處分抵押財產而取得土地使用權的，土地使用者應當自權利取得之日起十五日內，到所在地市、縣人民政府土地管理部門辦理變更土地登記手續(xù)。第二十五條土地使用者轉讓、出租、抵押土地使用權，在辦理土地使用權出讓手續(xù)時，其土地使用權出讓期由所在地市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者經(jīng)過協(xié)商后，在土地使用權出讓合同中訂明，但不得超過《條例》規(guī)定的年限。第二十六條土地使用權出讓金，區(qū)別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同*，按標定地價的一定比例收取，不得低于標定地價的40%。標定地價由所在地市、縣人民政府土地管理部門依照基準地價，按土地使用權轉讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。第二十七條土地使用權出讓金，由市、縣人民政府土地管理部門代表政府收取，按國家有關規(guī)定管理。第二十八條土地使用權出讓期屆滿，土地使用者應該在出讓期滿之日起十五日內持國有土地使用證和土地使用權出讓合同，到原登記機關辦理注銷出讓登記手續(xù)。第二十九條土地使用權出讓期滿后，土地使用者再轉讓、出租、抵押土地使用權時，須按本辦法規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，并辦理變更土地登記手續(xù)。第三十條土地使用權出讓期間，國家在特殊情況下，依照社會公共利益的需要，可以依照法律程序收回土地使用權，并依照土地使用者已使用的年限和開發(fā)、使用土地的實際情況給予相應的補償。第三十一條土地使用者未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限支付全部出讓金的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。第三十二條土地使用權轉讓、出租、抵押，當事人不辦理土地登記手續(xù)的，其行為無效，不受法律保護。第三十三條對未經(jīng)批準擅自轉讓、出租、抵押土地使用權的單位和個人，由所在地市、縣人民政府土地管理部門依照《條例》第四十六條規(guī)定處理。第三十四條當事人對土地管理部門作出的行政處罰決定不服的，可以依照《中劃撥土地應當提交下列證明文件華人民共和國行政訴訟法》向人民法院提起訴訟。第三十五條縣級以上人民政府土地管理部門應當加強對土地使用權轉讓、出租、抵押活動的監(jiān)督檢查工作，對違法行為，應當及時查處。第三十六條土地管理部門在對土地使用權轉讓、出租、抵押活動進行監(jiān)督檢查時，被檢查的單位或者個人應當予以配合，如實反映情況，提供有關文件、資料，不得阻撓。第三十七條土地管理部門在監(jiān)督檢查中，可以采取下列措施：
（一）查閱、復制與土地監(jiān)督檢查事項有關的文件、資料；
（二）要求被監(jiān)督檢查的單位和個人提供或者報送與監(jiān)督檢查事項有關的文件、資料及其他必要情況；
（三）責令被監(jiān)督檢查的單位和個人停止正在進行的土地違法行為。第三十八條土地管理部門辦理土地使用權出讓等業(yè)務活動的經(jīng)費，按照國家有關規(guī)定辦理。第三十九條經(jīng)濟組織以外的其他組織從事土地使用權轉讓、出租、抵押活動的，可參照本辦法辦理。第四十條以土地使用權作為條件，與他人進行聯(lián)建房屋、舉辦聯(lián)營企業(yè)的，視為土地使用權轉讓行為，按照本辦法辦理。第四十一條對《條例》實施后，本辦法實施前發(fā)生的未經(jīng)批準擅自轉讓、出租、抵押土地使用權行為，市、縣人民政府土地管理部門應當組織進行清理，并按《條例》規(guī)定處罰后，補辦出讓手續(xù)。第四十二條本辦法由國家土地管理局負責解釋。第四十三條本辦法自發(fā)布之日起施行。

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得分高手

依照《中華人民共和國擔保法》第三十七條規(guī)定，不得抵押的財產有：“
（一）土地所有權；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第
（五）項、第三十六條第三款規(guī)定的除外……”《擔保法》第三十四條第五項：抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可設定抵押；第三十六條第三款：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內的土地使用權同時抵押。依照上述規(guī)定，農村集體的土地使用權是不能單獨抵押的，能作抵押的僅限于抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的建筑物及其占有范圍內的土地使用權。，你們工廠后面那片空地的使用權是不能抵押的，但你們廠的廠房及其占有范圍內的土地使用權是可以抵押的。辦理抵押時應關注以下四個問題：
1.抵押登記要以土地使用權登記為前提條件。鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權企業(yè)須在縣級人民政府土地管理部門辦理登記手續(xù)后方能設定抵押。
2.在抵押前須得到被抵押土地的集體土地所有者書面同意。書面同意文件應包括：在實現(xiàn)抵押權時，同意按法律規(guī)定的土地征用標準補償后轉為國有土地。
3.在辦理鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權抵押時，土地管理部門還應核定通過拍賣抵押物實現(xiàn)抵押權時應補交的土地使用權出讓金額。
4.因處分抵押財產需要改變鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權的性質時，應當由土地管理部門依法先辦理征地手續(xù)。將抵押的土地轉為國有，然后再按抵押劃撥國有土地使用權的辦法進行處理。

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