風(fēng)險1*時間難有保障
珠江中原物業(yè)顧問有限公司客戶服務(wù)部副主任龍靜文稱,在暫無房產(chǎn)證情況下,如果是買家認為該物業(yè)十分“超值”,則買賣雙方可以在充分協(xié)商好的前提下,采用“公證贈與”*進行。即表面是辦理公證贈與物業(yè),但私底下還是二手交易。這種做法要雙方十分信任才能進行。等房產(chǎn)證出來之后,再辦理轉(zhuǎn)名手續(xù)。而一般情況下,許多“回遷房”會因各種復(fù)雜原因領(lǐng)不到房產(chǎn)證,無法正常上市。
風(fēng)險2不能辦理按揭
如果采用“公證贈與”的*進行的話,則該買家無法辦理按揭貸款手續(xù),只能一次性付款。
如買家在居住過程中又希望將此房產(chǎn)進行交易,如急需套現(xiàn)*,該套沒有房產(chǎn)證的“回遷房”是無法上市交易的,也無法再通過“公證贈與”的*出售,因為有關(guān)法令規(guī)定,一套單位的贈與只能做一次。如此一來,該買家無法變現(xiàn)*,*多只能以*的形式進行。
風(fēng)險3經(jīng)濟風(fēng)險
龍靜文介紹說,在無證情況下,該房產(chǎn)還會出現(xiàn)一定的經(jīng)濟風(fēng)險。如辦理了“公證贈與”后,上家業(yè)主如有不良貸款,被法院查封的話,該下手買家就算是手上有“贈與公證書”也無濟于事,該套房產(chǎn)還是得被查封。
“回遷房”:丁般為私房,被政府征地或開發(fā)商收購,在雙方達成一致意見后,業(yè)主將原來物業(yè)的權(quán)屬證明交給開發(fā)商,并乎開發(fā)商簽訂“回遷協(xié)議”;新房產(chǎn)物業(yè)建成后,開發(fā)商收回“回遷協(xié)議”,并*辦出新房產(chǎn)證。
建議
1.考察開發(fā)商實力
遇到這種情況,如果是“非買不可”,則要考察拆遷、收購的發(fā)展商實力,如果發(fā)展商*運作良好、項目上馬快、建設(shè)速度快,則回遷速度?房產(chǎn)證相對有些保障。
2.先租后買
如果雙方均十分滿意的話,中介公司建議,雙方簽訂協(xié)議,先以交租金的*每月支付一定金額;等該回遷房的權(quán)屬證明辦理完畢之后,再將租金轉(zhuǎn)為首期房款;可再進行按揭貸款。這種*可保障雙方的權(quán)益。
近日,某市的謝女士打算從別人手中購買一處回遷房,但不了解回遷房是否可以像商品房一樣辦理過戶手續(xù),也不清楚購買回遷房有沒有什么政策規(guī)定。記者就此咨詢了合肥市房產(chǎn)局市場交易處有關(guān)人士,據(jù)了解,目前可以進行合法買賣的主要分為新建商品房和二手房,新建商品房只要取得商品房預(yù)售許可證即可進行正常的產(chǎn)權(quán)交易。而回遷房因為“身份”特殊,涉及的法律關(guān)系相當(dāng)復(fù)雜,回遷人是否能取得房屋所有權(quán)、回遷房是否能辦理合法的房屋所有權(quán)證、回遷戶家庭內(nèi)部對所有權(quán)的劃分是否明確,這一系列法律問題難以得到確定。在這種情況下,出于保護自身權(quán)益的考慮,購買者在購買回遷房時,要持慎重態(tài)度。一般來說,房產(chǎn)管理部門并不提倡購買回遷房。
商品房回遷房有區(qū)別
拆遷安置過程中,如果采取貨幣補償皆*,拆遷戶用補償款購買商品房?普通人購買商品房沒有任何區(qū)別,都是花錢買房,購房者的身份是相同的。如果采取的是回遷的*,因為拎遷房不是商品房,不能當(dāng)作商品房?售,二者之間存在一些區(qū)別。
首先,在房價款方面,商品房與拆遷房有區(qū)別,商品房可立即上市,且在銀行做抵押進行貸款。而拆遷房享受國家政策的優(yōu)惠,不含土地轉(zhuǎn)讓金,價格相對低廉且有大、小產(chǎn)權(quán)之說,故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的,補償房屋由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟適用住房政策核定價格,并按照經(jīng)濟適用住房政策管理。另外,商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同,商品房的購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》,房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議,在協(xié)議中進行約定。
其次,在房屋公攤面積方面,依照規(guī)定,商品房按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》進行計算,對于回遷安置的拆遷房要按照相應(yīng)的規(guī)定執(zhí)行。但是需要指出的是,有些回遷房屋面積和結(jié)構(gòu)存在不合理現(xiàn)象,不符合建筑規(guī)范,例如有的回遷房屋房間只有1.9米寬,或者以劣質(zhì)房屋安置拆遷戶都是不符合有關(guān)規(guī)定的行為。
再次,在物業(yè)管理費方面,普通商品房按照京價(房)字
(1997)第196號文件即《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》來收取物業(yè)管理費,對于北京市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費實行政府定價,費用由產(chǎn)權(quán)人交納,按照京價(房)字
(2000)163號文件《北京市經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費辦法》的規(guī)定來收取物業(yè)管理費。值得指出的是,無論是拆遷戶還是普通商品房的購買者,他們作為業(yè)主的身份和地位是相同的,物業(yè)管理的品質(zhì)不能因為服務(wù)對象是拆遷戶而有所降低,更不能認為拆遷素質(zhì)低而引發(fā)矛盾。
總之,雖然回遷房屋和商品房存在一些差距,但是主要是政策上的優(yōu)惠,體現(xiàn)在有關(guān)費用的減免上,除此之外,在房屋質(zhì)量和物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)等方面都不應(yīng)有所區(qū)別,購買商品房的人和回遷的拆遷戶在入住以后都是業(yè)主,在房屋使用過程中都具有同樣的權(quán)利,在這方面是沒有任何區(qū)別的。
回遷房有無標(biāo)準(zhǔn)
*近有位王先生打來*,反映他所居住的危改回遷房,有一居室房間長度只有1.9米,空間比較狹窄,無法居住。王先生想知道回遷房是否有標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,以及這種情況是否合理?
記者為此走訪了首規(guī)委、市國土房管局等相關(guān)部門,據(jù)首規(guī)委法制處的有關(guān)負責(zé)人介紹:當(dāng)時在計劃經(jīng)濟條件下提出的住房標(biāo)準(zhǔn),兩居為56平方米,三居為80平方米等,但是隨著經(jīng)濟的發(fā)展,這些規(guī)定早已不適應(yīng)市場的發(fā)展,所以這個標(biāo)準(zhǔn)已不再執(zhí)行。
對于王先生這種情況,回遷房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照市政辦發(fā)[2001]21號文件執(zhí)行。
據(jù)介紹,對于危改回遷房屋,按照原住房面積標(biāo)準(zhǔn)進行安置。
如果回遷房的建筑面積與原建筑面積相同的,按照當(dāng)年房改成本價,扣除工齡、調(diào)節(jié)因素、教師優(yōu)惠等因素計算。
如果回遷房的建筑面積超過原建筑面積,但未超過人均15平方米的,超出部分按照房改成本價計算,不再扣除工齡等因素。
如果回遷房的建筑面積超出人均15平方米的,超出部分按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用住房的價格購買。
但是,對于人均面積不足5平方米的住房困難戶,按照人均建筑面積5平方米標(biāo)準(zhǔn)進行安置。
對于王先生安置的回遷房居室長度只有1.9米,顯然是屬于房型設(shè)計不合理,而與回遷房的標(biāo)準(zhǔn)沒有直接關(guān)系。所以,對于像王先生的這種情況,在簽合同時就應(yīng)該注明,如果違約,則應(yīng)由開發(fā)商來承擔(dān),這樣就可有效地保護自己的利益。
網(wǎng)友問:現(xiàn)在從中介看到一處回遷房,據(jù)中介說可以幫我把底卡換成我的名字,然后我只需把錢直接付給回遷戶,就可以了!不知這種*可行嗎?有什么風(fēng)險?
律師答:您與出賣方協(xié)商將房屋價款辦理公證提存手續(xù),在該房屋取得房屋所有權(quán)證并辦理過戶手續(xù)后,由公證處向出賣方支付房屋價款,以避免您的風(fēng)險;此外應(yīng)要求出賣方提供真實、有效的回遷協(xié)議和其身份證明,并隨回遷房的來源進行核實,是屬于危改回遷,還是屬于商品房回遷。如是經(jīng)濟適用住房,危改房,集資房或其他土地是以劃撥*供應(yīng)的房屋,則在轉(zhuǎn)讓交易時,由出賣人按房屋成交價款的10%補交土地出讓金。
網(wǎng)友問:在拆遷中購買回遷房,可否支取住房公積金?如何辦理?
專家答:可以支取?!侗本┦凶》抗e金制度實施辦法》第九條規(guī)定:“職工住房公積金可用于下列支出:
一、家庭購、建住房;
二、自有住房的大、中修;
三、超過家庭工資總額收入5%部分的房租。拆遷中職工購買回遷房,當(dāng)屬家庭購、建住房之列,可以申請支取住房公積金。具體辦理程序如下:申請用住房公積金購建住房的職工及其配偶,向所在單位提交有關(guān)證明,如商品房預(yù)售合同或意向書等,并經(jīng)單位審核后,由單位開具“住房公積金支取申請書”,到所屬歸集部門辦理支取住房公積金,歸集部門通過轉(zhuǎn)帳結(jié)算的*,將此款項轉(zhuǎn)劃至售房銀行帳戶;若購房*不足,交存人還可申請個人住房擔(dān)保委托貸款。
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您好,回遷房允許上市交易的話和其他商品房一樣繳納稅費,未滿5年二手房交易時需要繳納營業(yè)稅和個稅,其他根據(jù)購房者是否購房、評估價、面積等情況,繳納如下:
1、測繪費1.36元/平方,買方;
2、評估費0.5%(評估額,允許浮動),買方;
3、契稅評估額初次90平內(nèi)1%、90平~140平內(nèi)1.5%,超過140平或非3%,買方繳納;
4、所得稅按全額的1%,北京地區(qū)按差額20%繳納,由賣方承擔(dān);
5、交易費6/平方,雙方;
6、工本費80元,買方(工本印花稅5元)買方;
7、營業(yè)稅5.6%賣方繳納。
望采納,謝謝!
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順便說下楓丹白露萬達東背靠黃河在小區(qū)*南面路邊一排,四樓,面積81.2價格低心里價30W左右也就是3700一米吧。
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