一般而言,劃撥土地使用權(quán)取得與出讓土地使用權(quán)取得在成本構(gòu)成上的差別在于有沒有交出讓金。劃撥土地出讓金標(biāo)準(zhǔn):根據(jù)《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收繳使用管理辦法》確定,各地征收標(biāo)準(zhǔn)的制定以新增建設(shè)用地中依法納入有償供地的比例約為60%。
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我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)類型有劃撥和出讓兩種。劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)在權(quán)利方面有一定的區(qū)別。嚴(yán)格意義上講,劃撥土地使用權(quán)人不擁有完整的使用權(quán),對(duì)自己占用的土地不具備直接處置的權(quán)利。它不能像出讓土地那樣,使用權(quán)人可以直接在二級(jí)土地市場(chǎng)上進(jìn)行交易。那么,劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓要符合怎樣的條件和程序呢?劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)審批《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定:以劃撥*取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥*取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí),有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲*中的土地*上繳國(guó)家或者作其他處理。《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第五條規(guī)定:劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者,不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)??梢?,劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要經(jīng)過(guò)縣級(jí)以上人民政府審批,法院作為司法部門,對(duì)劃撥土地不能直接處置。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的條件《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條對(duì)劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件作了具體規(guī)定。該條規(guī)定:符合下列條件的,經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn),其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物,其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押:
(一)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;
(二)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證;
(三)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;
(四)依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同,向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲*抵交土地使用權(quán)出讓金。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序根據(jù)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》的規(guī)定,劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)經(jīng)過(guò)“申請(qǐng)(受理)―地價(jià)評(píng)估―確定協(xié)議出讓方案并報(bào)批―核發(fā)劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書―公開交易(簽訂轉(zhuǎn)讓合同)―土地確權(quán)登記”的程序。由原劃撥土地使用權(quán)人持《國(guó)有土地使用證》、《國(guó)有土地劃撥決定書》到縣級(jí)以上土地部門提出劃撥轉(zhuǎn)讓申請(qǐng);土地部門受理后,向當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門征詢地塊用途符合規(guī)劃,組織地價(jià)評(píng)估、集體會(huì)審,確定應(yīng)繳納的土地出讓金額,擬定協(xié)議出讓方案,并報(bào)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn);方案被批準(zhǔn)后,向申請(qǐng)人核發(fā)劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書;原土地使用權(quán)人在土地有形市場(chǎng)公開交易,明確轉(zhuǎn)讓價(jià)款,簽訂轉(zhuǎn)讓合同;轉(zhuǎn)讓人與受讓人持轉(zhuǎn)讓材料共同到土地部門辦理土地出讓手續(xù),土地部門進(jìn)行審核,依法收回原土地使用權(quán)人的《國(guó)有土地劃撥決定書》,注銷土地登記,收回原土地證書,與受讓方簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》,辦理土地登記。綜上所述,國(guó)土資源部門在辦理劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),一定要認(rèn)真審核,看是否符合轉(zhuǎn)讓的條件,嚴(yán)格按照程序辦理。
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你好土地使用證分為農(nóng)村集體使用證(包括宅基地),國(guó)有劃撥土地使用證,國(guó)有出讓土地使用證。劃撥土地只是給原用地的單位進(jìn)行了土地和安置補(bǔ)償,沒有向國(guó)家繳納出讓金等費(fèi)用,屬于政府無(wú)償劃撥給你使用。主要特點(diǎn)是無(wú)期限使用。根據(jù)《土地管理法》、《土地登記辦法》的相關(guān)規(guī)定,土地使用類型只有土地劃撥和土地出讓兩種形式。國(guó)有土地證上使用權(quán)類型一般是指土地劃撥類型的。劃撥土地使用權(quán)是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后,取得的國(guó)有土地使用權(quán),或者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后無(wú)償取得的國(guó)有土地使用權(quán)。由此可見,劃撥土地使用權(quán)有兩種基本形式:
(1)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的國(guó)有土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)有兩個(gè)顯著特征:一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),二是土地使用者取得土地使用權(quán)必須繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用。
(2)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后,土地使用者無(wú)償取得的土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)也有兩個(gè)顯著特征:一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),二是土地使用者取得土地使用權(quán)是無(wú)償?shù)?,也就是說(shuō)無(wú)須繳納任何費(fèi)用、支付任何經(jīng)濟(jì)上的代價(jià)。
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在進(jìn)行劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)需要注意一下幾個(gè)事項(xiàng):
1、劃撥地轉(zhuǎn)讓,可能存在協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓兩種情況,權(quán)限在地方。
2、批準(zhǔn)協(xié)議出讓的,也要擬訂出讓方案并報(bào)政府審批。
3、劃撥地轉(zhuǎn)讓,要在成交前核定政府應(yīng)收取的出讓金而有是成交后核定。
4、劃撥地轉(zhuǎn)讓,要在土地市場(chǎng)公開交易,意向用地者未必是*終的競(jìng)得人。
5、劃撥地轉(zhuǎn)讓中,受讓方要簽訂兩個(gè)合同--與政府簽訂出讓合同,與原劃撥土地使用權(quán)人簽訂轉(zhuǎn)讓合同。要繳兩筆錢--向政府繳納出讓金,向原劃撥土地使用權(quán)人支付劃撥土地使用權(quán)權(quán)益。
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