(一)小產(chǎn)權房的定義小產(chǎn)權房不是法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂小產(chǎn)權房是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā),所以叫做鄉(xiāng)產(chǎn)權房,又叫小產(chǎn)權房。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權房產(chǎn),實際上沒有真正的產(chǎn)權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權證也不是真正合法有效的產(chǎn)權證。
(二)小產(chǎn)權房的性質(zhì)國家發(fā)產(chǎn)權證的叫“大產(chǎn)權房”,國家不發(fā)產(chǎn)權證的叫“小產(chǎn)權房”?!靶‘a(chǎn)權房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”有兩種:一種是在集體建設用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只屬于該農(nóng)村的集體所有者,外村農(nóng)民根本不能夠購買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的。和一般意義上的商品房相比,“小產(chǎn)權房”沒有土地出讓金概念,也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取,所以,“小產(chǎn)權房”的價格,一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低?!傲畠r”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權風險購買“小產(chǎn)權房”的根本原因。說明一開始相當多的農(nóng)民本身自己沒有建設能力為了盡快建好自己的房屋把一部分小產(chǎn)權的房子賣出去。差不多以集資的形式把自己的房子建起來。雖然暫時沒有權證,還是有相當多城鎮(zhèn)居民和外來人員購買了小產(chǎn)權房。既購買了相當便宜的房子自己居住,同時也是很大程度上幫助了農(nóng)民解決了的建房*難題。
(一)購買小產(chǎn)權房的法律效力“小產(chǎn)權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也應當區(qū)分不同情況,妥善處理。
1、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣,該房屋買賣合同認定有效。
2、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的,如果取得有關組織和部門批準的,可以認定合同有效。
3、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員,未經(jīng)有關組織和部門批準,如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的,該合同應作無效處理。
(二)購買小產(chǎn)權房能拿到房產(chǎn)證嗎如前所述,通常所謂的“小產(chǎn)權房”,也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”,拿不到正式的房產(chǎn)證,因此并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。也就是說因為小產(chǎn)權房并非由國家所頒發(fā),所以小產(chǎn)權房是沒有房產(chǎn)證的房子,只有土地證,也相當于買了小產(chǎn)權房的房子只有使用權,沒有的所有權。以上就是對“小產(chǎn)權房是什么意思,購買小產(chǎn)權房能拿到房產(chǎn)證嗎”的解答,希望能對您有所幫助??偟膩碚f,小產(chǎn)權房的購買有著一定的風險。對于小產(chǎn)權房的產(chǎn)權的取得,要按具體的情況分析,所以建議您在購買小產(chǎn)權房時一定要對房屋的性質(zhì)區(qū)分清楚,以免得不到產(chǎn)權,造成利益損失。
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大產(chǎn)權即完全產(chǎn)權,包括房產(chǎn)使用權證與國有土地使用權。大產(chǎn)權的房屋在進入二級市場時,無需繳納土地出讓金和*收成。
小產(chǎn)權即不完全產(chǎn)權,只包括房屋的使用權,它與大產(chǎn)權的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權。通俗的解釋,買的房再轉(zhuǎn)讓時不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權”,再轉(zhuǎn)讓時要補繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權”。
房產(chǎn)權本來不分大小,只有一種定義,但由于我國的一些特色,形成了社會上一些約定成俗的說法,對“大產(chǎn)權”和“小產(chǎn)權”在不同情況下有不同解釋:
發(fā)展商的產(chǎn)權叫大產(chǎn)權,購房人的產(chǎn)權叫小產(chǎn)權,這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權是由發(fā)展商一個產(chǎn)權分割來的,相對講發(fā)展商的大,購房人的小。
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產(chǎn)權房與小產(chǎn)權房的區(qū)別就在于大產(chǎn)權房是國有土地,有國有土地使用證和房管證,可以上市買賣,現(xiàn)在還可以遷移戶口到該處,而小產(chǎn)權房是集體土地(一般是農(nóng)民自己的宅基地),只有本社的人才有權利買賣(而且要自己沒有宅基地的),外地的人是不能買賣的,即使私下買了也不能將戶口遷移到該地,更得不到法律的保護。
希望能夠幫到您
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界定大產(chǎn)權房與小產(chǎn)權房,*主要的標準是看房產(chǎn)所占土地的來源.
如果是國家(也就是當?shù)卣?劃撥或者轉(zhuǎn)讓的,屬于大產(chǎn)權(經(jīng)濟適用房除外).這類房產(chǎn)在建設之初就已經(jīng)向國家繳納了相應的土地使用費用,個人在購買后,受到國家的認可,可以出售,抵押.
小產(chǎn)權房的建設用地一般是鄉(xiāng)政府集體所有,以鄉(xiāng)政府的名義開發(fā).這類房產(chǎn)只能由這個鄉(xiāng)的村民購買居住,不受國家承認,下發(fā)的房產(chǎn)證是藍色的小本.
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