不是的,并不是所有建造在集體土地上的房屋都是小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房,簡單地講,就是指建造在集體土地上的“商品房”,是指不符合土地利用規(guī)劃,未辦理(也不可能辦理)用地手續(xù),公開對外銷售的房屋。在集體土地上的房屋除了小產(chǎn)權(quán)房之外,還有農(nóng)民自己的住宅以及某些安置房,農(nóng)民自己的住宅以及政府部門建設(shè)的安置房,都是符合土地規(guī)劃,有合法的用地手續(xù)的,屬于合法建筑,而小產(chǎn)權(quán)房屬于違法建筑。小產(chǎn)權(quán)房是不允許上市交易的,而農(nóng)民自己的住宅以及合法的安置房,在一定范圍內(nèi)(即在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間)是可以自由交易的。另外,在集體土地上,“開發(fā)商”是不可能取得70年的土地使用權(quán)的,70年的土地使用權(quán)是針對國有土地而言的,在集體土地上,也不可能有合法的”開發(fā)商“。
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自然是小產(chǎn)權(quán)房。
小產(chǎn)權(quán)房的誕生,緣于現(xiàn)行畸形的土地制度和房地產(chǎn)制度:所有城鄉(xiāng)土地進(jìn)入房地產(chǎn)和工業(yè)用地市場,必須由政府統(tǒng)一征收統(tǒng)一出讓。不經(jīng)政府統(tǒng)一征收和出讓的集體所有土地上建造的房屋,由于沒有總房價70%左右的巨額土地出讓金和政府稅費(fèi)等費(fèi)用,建設(shè)總成本和出售價格都比市場上商品房價格低很多。因此,盡管有關(guān)部門一再提醒民眾,從農(nóng)村購買“小產(chǎn)權(quán)”房、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房、“村產(chǎn)權(quán)”房,蘊(yùn)含著很大的風(fēng)險,產(chǎn)權(quán)得不到法律保護(hù),不能辦理土地證、房產(chǎn)證和契稅等證明。
小產(chǎn)權(quán)房問題的處理應(yīng)以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為前提,與土地制度改革同步推進(jìn)。未來,農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有土地同等入市、同權(quán)同價,小產(chǎn)權(quán)房的土地成本優(yōu)勢不復(fù)存在,可根本上遏止小產(chǎn)權(quán)房,也有利于制定分類治理辦法,統(tǒng)計和清理各地存量小產(chǎn)權(quán)房。
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(一)小產(chǎn)權(quán)房的定義小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā),所以叫做鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房,又叫小產(chǎn)權(quán)房。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn),實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
(二)小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”,國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”?!靶‘a(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種:一種是在集體建設(shè)用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只屬于該農(nóng)村的集體所有者,外村農(nóng)民根本不能夠購買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。和一般意義上的商品房相比,“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念,也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取,所以,“小產(chǎn)權(quán)房”的價格,一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低?!傲畠r”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。說明一開始相當(dāng)多的農(nóng)民本身自己沒有建設(shè)能力為了盡快建好自己的房屋把一部分小產(chǎn)權(quán)的房子賣出去。差不多以集資的形式把自己的房子建起來。雖然暫時沒有權(quán)證,還是有相當(dāng)多城鎮(zhèn)居民和外來人員購買了小產(chǎn)權(quán)房。既購買了相當(dāng)便宜的房子自己居住,同時也是很大程度上幫助了農(nóng)民解決了的建房*難題。
(一)購買小產(chǎn)權(quán)房的法律效力“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情況,妥善處理。
1、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣,該房屋買賣合同認(rèn)定有效。
2、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的,如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的,可以認(rèn)定合同有效。
3、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員,未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn),如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的,該合同應(yīng)作無效處理。
(二)購買小產(chǎn)權(quán)房能拿到房產(chǎn)證嗎如前所述,通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”,也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,拿不到正式的房產(chǎn)證,因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。也就是說因為小產(chǎn)權(quán)房并非由國家所頒發(fā),所以小產(chǎn)權(quán)房是沒有房產(chǎn)證的房子,只有土地證,也相當(dāng)于買了小產(chǎn)權(quán)房的房子只有使用權(quán),沒有的所有權(quán)。以上就是對“小產(chǎn)權(quán)房是什么意思,購買小產(chǎn)權(quán)房能拿到房產(chǎn)證嗎”的解答,希望能對您有所幫助??偟膩碚f,小產(chǎn)權(quán)房的購買有著一定的風(fēng)險。對于小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)的取得,要按具體的情況分析,所以建議您在購買小產(chǎn)權(quán)房時一定要對房屋的性質(zhì)區(qū)分清楚,以免得不到產(chǎn)權(quán),造成利益損失。
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