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誰能告訴一下我為什么不讓買小產(chǎn)權房?

  • 提問者:辨別是非
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  • 提問時間:2017-03-25 11:55:01

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    購買小產(chǎn)權房的購房者的權利無法得到保護.
    根據(jù)現(xiàn)有法律和<物權法>相關規(guī)定,通過國家正規(guī)渠道購買的房屋,經(jīng)過房產(chǎn)管理部門權利登記后,買房人對所購房屋獲得所有權,在任何情況下第三人都不能對其進行侵害.但小產(chǎn)權房不具備普通商品房的法律性質,其并不是商品房.所以,法律法規(guī)對商品房的相關規(guī)定和制度對小產(chǎn)權房是無效的,人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權房的案件,購房人的權益很難得到維護.同時,由于購買小產(chǎn)權房的合同是無效的,因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等.而且即使開發(fā)商違約,由于合同無效,購買人的權利將無法得到保障.

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  • 為什么不讓買小產(chǎn)權房:
    購買小產(chǎn)權房的購房者的權利無法得到保護。
    根據(jù)現(xiàn)有法律和《物權法》相關規(guī)定,通過國家正規(guī)渠道購買的房屋,經(jīng)過房產(chǎn)管理部門權利登記后,買房人對所購房屋獲得所有權,在任何情況下第三人都不能對其進行侵害。但小產(chǎn)權房不具備普通商品房的法律性質,其并不是商品房。所以,法律法規(guī)對商品房的相關規(guī)定和制度對小產(chǎn)權房是無效的,人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權房的案件,購房人的權益很難得到維護。同時,由于購買小產(chǎn)權房的合同是無效的,因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。而且即使開發(fā)商違約,由于合同無效,購買人的權利將無法得到保障。

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  • 小產(chǎn)權房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權證的房產(chǎn),在現(xiàn)實中往往是一些村集體組織或者開發(fā)商以新農(nóng)村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。因此它并不真正構成嚴格法律意義上的產(chǎn)權。

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  • 一、小產(chǎn)權房不得登記發(fā)證,確權登記完成逾70%-80%目前,農(nóng)村集體土地的確權登記已完成70%-80%。國土部地籍管理司司長說,目前農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證工作正加緊進行,去年頒布的中央一號文件明確規(guī)定,力爭用三年時間(即2012年)完成農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的工作。司長表示,“截至目前,農(nóng)村集體土地的確權登記已完成70%-80%,到2011年年底應該會有一個更好的結果”。司長在會上透露,自2011年5月6日國土部聯(lián)合財政部、農(nóng)業(yè)部下發(fā)《關于加快推進農(nóng)村集體土地登記發(fā)證工作的通知》以來,在目前的農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證遭遇了一部分政策問題,確權登記發(fā)證進展較為緩慢,為推動確權登記發(fā)證順利進行,近日又下發(fā)了《關于農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》。
    二、小產(chǎn)權房不得發(fā)證《意見》提出,要嚴格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證行為,嚴禁搞虛假土地登記,嚴禁對違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。《意見》明確規(guī)定,“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等*非經(jīng)法定征收程序將農(nóng)民集體土地轉為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權房’等違法用地,不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進行土地確權登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴重后果的,嚴肅追究有關人員責任”。對于在確權登記中出現(xiàn)的土地糾紛矛盾,朱司長稱,農(nóng)村集體土地確權登記的原則是糾紛矛盾不調解完,將不予以登記發(fā)證。朱司長稱,目前在全國范圍來看,城鄉(xiāng)接合部的土地登記確權發(fā)證工作做得很好,將為農(nóng)民合法維權提供依據(jù)。《意見》規(guī)定,對于“撤村建居”后,未征收的原集體土地,只調查統(tǒng)計,不登記發(fā)證。調查統(tǒng)計時在新建單位名稱后載明原農(nóng)民集體名稱,以給國家下一步出臺相關法律政策后妥善處理該問題提供依據(jù)。國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王宗亞在發(fā)布會上表示,小產(chǎn)權房不受法律保護,今年,全國將選擇部分城市開展小產(chǎn)權房試點清理工作。小產(chǎn)權房是占用集體土地搞建設,并向集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售的商品住宅,國家對這個問題有明確的規(guī)定。城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村的宅基地建房,也不可以購買小產(chǎn)權房。目前國家要求各地對農(nóng)村集體土地進行確權登記發(fā)展,但是對小產(chǎn)權房違法用地不允許發(fā)證,小產(chǎn)權房不受法律保護。
    三、試點清理2012年2月21日,國土部召開發(fā)布會,公布2011年房地產(chǎn)用地管理調控等情況。國土部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王某表示,2012年國土部將聯(lián)合相關部門,選擇“小產(chǎn)權房”問題相對突出的城市,開展“小產(chǎn)權房”的試點清理,試點城市名單和試點方案目前正在研究中。對于試點清理工作,王某說,目前正在穩(wěn)妥有序地推進啟動試點工作。目的是在試點基礎上總結完善政策,為啟動全面清理“小產(chǎn)權房”工作做好政策和制度的儲備。目前,北京、上海作為兩個試點城市已獲批準先行試點。北京市國土局局長表示,目前國土部只批準了在集體土地上建設*房的辦法,還沒有批準試點方案?!皣敛恳笤圏c封閉運營,結果可控。我們目前正在制訂試點方案,完成以后要經(jīng)過國土部的審批?!睋?jù)了解,北京此前申報試點包括海淀區(qū)唐家?guī)X、昌平區(qū)北七家等項目。
    四、清理原則國土部部長徐某于2012年3月11日表示,2012年開始試點的治理小產(chǎn)權房,將為下一步大規(guī)模的清理做準備。徐某坦言,小產(chǎn)權房由來已久,在大中城市城鄉(xiāng)接合部、城中村、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)都有,情況比較復雜。對于2012年小產(chǎn)權房的工作,他表示將在調查研究、清理試點和執(zhí)法監(jiān)察、嚴格防范、不讓小產(chǎn)權房繼續(xù)蔓延等方面同步推進。對于清理的原則,徐紹史透露,清理會嚴格保護農(nóng)民的正當權益,但要依法依規(guī)行政。
    五、社會問題“小產(chǎn)權房”主要是四個問題,一個是法,一個是理,一個是權益,一個是利益。從法上講,國家法律土地制度規(guī)定的非常明確,集體土地它的宅基地包括它的土地轉讓性質,就是只能在屬于農(nóng)民范疇內運轉,城市不能運轉。因為這是從農(nóng)民的根本利益出發(fā),在社會保障不健全的情況下,這一條不能動。第二方面就是理,農(nóng)民賣“小產(chǎn)權房”能夠致富,為什么不讓城里人買“小產(chǎn)權房”便宜,為啥不讓買其實,這里涉及的問題不是那么簡單,“小產(chǎn)權房”就這樣賣了,沒有把它的土地效益發(fā)揮到化。再就是權益問題和利益問題。農(nóng)民的問題,就是城鄉(xiāng)差別,兩元結構的問題,以及農(nóng)民保障問題,在沒有解決和建立起來的情況下,*主要是保護農(nóng)民利益的問題。農(nóng)村的宅基地是有限的,如果把大批農(nóng)村的宅基地叫城市居民買到以后,將來可能出現(xiàn)他們的居住、生活問題。

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