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農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記有哪些規(guī)定?誰(shuí)說(shuō)說(shuō)看?

  • 提問(wèn)者:活得更精彩
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  • 提問(wèn)時(shí)間:2017-09-09 19:58:07

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  • 以往農(nóng)村住房無(wú)法抵押,主要是農(nóng)村住房只有集體土地使用權(quán)證,無(wú)房屋所有權(quán)證,即農(nóng)村住房缺乏登記、確認(rèn)制度,產(chǎn)權(quán)不明晰。由此看來(lái)農(nóng)民辦理農(nóng)村住房抵押貸款,農(nóng)村房屋需經(jīng)房屋坐落土地所有權(quán)單位即村委會(huì)同意,而且,抵押人應(yīng)該對(duì)抵押物擁有財(cái)產(chǎn)處置權(quán),以共有財(cái)產(chǎn)作為抵押物的,要取得共有人的同意。首先,所抵押的房屋應(yīng)該經(jīng)房屋權(quán)屬登記,取得由房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書(shū)?!稌盒修k法》規(guī)定,辦理房屋權(quán)屬登記,申請(qǐng)人需要向房管部門(mén)提交房屋權(quán)屬申請(qǐng)書(shū)、有效身份證、集體土地使用權(quán)證、房屋工程質(zhì)量情況表、經(jīng)備案的房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告等文件。其次,辦理房屋抵押登記,申請(qǐng)人應(yīng)向房管部門(mén)提交抵押登記申請(qǐng)書(shū)以及抵押人、抵押權(quán)人的身份證,借款和抵押合同,集體土地使用證和房屋所有權(quán)證等。權(quán)屬有爭(zhēng)議的或未取得集體土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的,不得設(shè)定抵押。

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  • 農(nóng)村集體房屋辦理抵押登記,限于集體荒地土地使用權(quán)和企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán),對(duì)于宅基地,耕地的土地使用權(quán)是不可以抵押的。抵押的程序
    1.取得集體土地使用權(quán)土地所有者的同意
    2.對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估
    3.簽訂抵押合同
    4.申請(qǐng)辦理抵押合同登記
    5.辦理土地抵押登記證,基本上是這樣了,樓主,期望可以對(duì)你有用哦。

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  • 農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定
    國(guó)家土地管理局1995年9月11日頒布
    農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定為貫徹實(shí)施《土地管理法》和《擔(dān)保法》,加強(qiáng)農(nóng)村集體土地管理,現(xiàn)就依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村集體荒地的土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱集體荒地土地使用權(quán))和抵押鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)廠房等建筑物涉及所使用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán))的抵押登記規(guī)定有這些:
    一、抵押登記應(yīng)當(dāng)以土地使用權(quán)登記為前提。經(jīng)縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)登記的集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán),其他類型的集體土地使用權(quán)不得抵押。
    二、集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押應(yīng)該依法向土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理抵押登記,抵押合同自批準(zhǔn)登記之日起生效。未經(jīng)土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)抵押登記的,土地抵押權(quán)不受法律保護(hù),土地使用權(quán)亦不能作為抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置。
    三、辦理抵押登記應(yīng)當(dāng)符合下列程序:
    1、集體土地所有者出具同意抵押的證明;
    2、對(duì)抵押的土地使用權(quán)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估;
    3、確認(rèn)土地估價(jià)結(jié)果;
    4、抵押雙方簽訂抵押合同;
    5、申請(qǐng)抵押登記;
    6、審核、登記;
    7、核發(fā)抵押證明書(shū)。
    四、集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押須經(jīng)被抵押土地的集體土地所有者同意,并出具書(shū)面證明。鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押的,集體土地所有者出具的同意抵押的書(shū)面證明應(yīng)包括:在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)同意按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后轉(zhuǎn)為國(guó)有土地;征地費(fèi)是否作為清償*等內(nèi)容。集體土地所有者在出具同意鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押的書(shū)面證明前須將土地抵押有關(guān)事項(xiàng)在村農(nóng)民集體內(nèi)部履行合法手續(xù)。
    五、抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)委托具有土地估價(jià)資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其抵押土地使用權(quán)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估,其評(píng)估結(jié)果需報(bào)經(jīng)土地管理部門(mén)確認(rèn)。
    六、鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押的,土地管理部門(mén)還應(yīng)核定通過(guò)拍賣(mài)抵押實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金額。
    七、抵押人和抵押權(quán)人在土地使用權(quán)抵押合同簽定后十五日內(nèi),持下列文件向土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押登記:
    1、被抵押土地的集體土地所有者同意抵押的證明;
    2、抵押登記申請(qǐng)書(shū);
    3、抵押人和抵押權(quán)人身份證明;
    4、抵押合同;
    5、經(jīng)土地管理部門(mén)確認(rèn)的地價(jià)評(píng)估報(bào)告;
    6、土地使用權(quán)屬證明;
    7、土地管理部門(mén)認(rèn)為應(yīng)提交的其他文件;
    八、經(jīng)審核,不符合抵押條件的,土地管理部門(mén)在接到申請(qǐng)之日
    起十五日內(nèi)書(shū)面通知抵押當(dāng)事人。
    九、經(jīng)審核,符合抵押條件的,土地管理部門(mén)辦理抵押登記,向抵押權(quán)人核發(fā)土地使用權(quán)抵押證明書(shū)。并在抵押土地的土地登記卡上及土地使用證變更記事欄內(nèi)除記錄抵押情況外,還應(yīng)記錄是否在實(shí)現(xiàn)抵押時(shí)征為國(guó)有;實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),抵押人、抵押權(quán)人及集體土地所有者的權(quán)利、義務(wù)等內(nèi)容。同一宗地多次抵押時(shí),以收到抵押登記申請(qǐng)先后為序辦理登記。十、抵押合同發(fā)生變更的,抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同,并在簽訂后十五日內(nèi),持有關(guān)文件到土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理抵押變更登記。十
    一、抵押合同解除或終止后,抵押人和抵押權(quán)人自解除或終止抵押合同起十五日內(nèi),持有關(guān)文件到土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理抵押注銷登記。十
    二、按規(guī)定的時(shí)間提出抵押設(shè)定、變更、注銷登記申請(qǐng)的,土地管理部門(mén)自受理之日起十五日內(nèi)辦理相應(yīng)的登記手續(xù)。十
    三、因處分抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)的,應(yīng)當(dāng)由土地管理部門(mén)依法先辦理征地手續(xù),將抵押土地轉(zhuǎn)為國(guó)有,然后再按抵押劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的辦法進(jìn)行處置。十
    四、處置抵押土地使用權(quán)的受讓人、抵押人、抵押權(quán)人在抵押土地使用權(quán)處置后三十日內(nèi),持有關(guān)文件到土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地權(quán)屬變更登記。
    集體土地使用權(quán)抵押價(jià)格影響因素集體土地使用權(quán)的問(wèn)題,決定了在其進(jìn)行抵押價(jià)格評(píng)估時(shí)應(yīng)該考量復(fù)雜的影響因素,這就要求在估價(jià)時(shí)除應(yīng)參照國(guó)有土地估價(jià)時(shí)的各種影響因素外,同時(shí),還要充分考量其自身的因素,否則評(píng)估出的價(jià)格就不會(huì)是客觀公正的。增值幅度小且滯后不論國(guó)有土地還是集體土地使用權(quán),當(dāng)由農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地后,都會(huì)發(fā)生增值,而集體建設(shè)用地使用權(quán)的增值和增值的數(shù)額都要小于國(guó)有土地使用權(quán),這是由于國(guó)有土地從征用那個(gè)時(shí)點(diǎn)起,即發(fā)生兩個(gè)變化,,土地所有權(quán)發(fā)生了變化;第二,土地使用性質(zhì)發(fā)生了變化。而集體建設(shè)用地只是使用權(quán)發(fā)生變化,所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生變化。集體土地增值滯后的原因是,國(guó)有土地從征地那天開(kāi)始就意味著增值的開(kāi)始。而集體建設(shè)用地,只有從決定建設(shè)那天才有增值的可能。它們?cè)鲋殿~的差異在于所有權(quán)性質(zhì)的差異和集體土地使用權(quán)存在各種可變因素的影響。這些可變因素包括土地使用穩(wěn)定性相對(duì)較差;土地使用費(fèi)不固定和程序不規(guī)范等等。變現(xiàn)的難度集體土地使用權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)在拍賣(mài)時(shí)變現(xiàn)難易程度有明顯差別,表現(xiàn)在國(guó)有土地拍賣(mài)時(shí),可一次性完成轉(zhuǎn)讓,程序和手續(xù)較為簡(jiǎn)便,而集體土地使用權(quán)在進(jìn)行拍賣(mài)時(shí)需經(jīng)土地所有者同意,征為國(guó)有后方可轉(zhuǎn)讓,影響其變現(xiàn)速度;由于原占用集體土地的企業(yè)規(guī)模通常較小,開(kāi)發(fā)使用條件較差,配套設(shè)施簡(jiǎn)陋使獲得該土地者還需加大投入規(guī)模和重新整理土地,還需要增加*投入,勢(shì)必造成集體土地抵押價(jià)格出現(xiàn)較大反差。抵押要求嚴(yán)格對(duì)集體土地使用權(quán)的抵押要求是應(yīng)該經(jīng)集體土地所有者同意,并由其出具書(shū)面同意抵押證明,同時(shí)應(yīng)載明在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),同意按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地,并應(yīng)明確征地費(fèi)用是否作為清償*等。試想一宗集體土地使用權(quán),在未征得土地所有者的同意時(shí),就做了抵押,當(dāng)拍賣(mài)土地時(shí),由于土地所有者反對(duì)會(huì)形成土地糾紛,從而使抵押權(quán)人的經(jīng)濟(jì)利益不能得到有效保證,,在進(jìn)行抵押價(jià)格評(píng)估時(shí)不得不作為影響因素來(lái)考量并且努力降低這些風(fēng)險(xiǎn),以求對(duì)換抵押權(quán)人的合法利益負(fù)責(zé)。使用期限對(duì)價(jià)格的影響這要從兩方面來(lái)分析,其
    一:長(zhǎng)期限的集體土地使用權(quán)。由于
    集體土地使用權(quán)的使用期限不象國(guó)有土地使用權(quán)那樣規(guī)范和健全,有的集體土地使用權(quán)期限很長(zhǎng),一旦國(guó)家給予規(guī)范,那么,原有的集體土地價(jià)格會(huì)大打折扣。其
    二:有些集體土地使用權(quán),使用期限只有10年上下,這種短期限的使用權(quán)價(jià)格按土地使用期限確定價(jià)格時(shí),價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)性極大,由于,國(guó)有土地在使用期滿前三個(gè)月可以提出續(xù)期申請(qǐng),使國(guó)有土地又一次有了增值機(jī)會(huì),而短期限的集體土地使用權(quán),到期后要么改變土地使用性質(zhì),要么解除*關(guān)系,使土地的價(jià)格未卜,這是一種很大的風(fēng)險(xiǎn)因素。,在進(jìn)行集體土地抵押價(jià)格評(píng)估時(shí),一定要在考量了各種因素之后,嚴(yán)格進(jìn)行使用年期修正,才能評(píng)估出合理的價(jià)格。上面談到的影響集體土地抵押價(jià)格的因素,應(yīng)依照地區(qū)和條件的不同來(lái)確定,由于土地價(jià)格評(píng)估畢竟是經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)和科學(xué)結(jié)合的結(jié)果,只有這樣才能評(píng)估出科學(xué)、合理、客觀、公正的價(jià)格。
    集體土地使用權(quán)抵押所需材料
    1.土地證原件1份
    2.身份證復(fù)印件2份
    3.土地使用權(quán)抵押登記申請(qǐng)書(shū)原件1份
    4.集體土地使用權(quán)抵押合同原件3份
    5.銀行主合同原件1份
    6.估價(jià)委托書(shū)原件1份
    7.估價(jià)委托函原件1份
    8.營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件1份
    9.房產(chǎn)證復(fù)印件2份
    10.房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證復(fù)印件1份
    11.房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告復(fù)印件1份
    12.法人身份證明復(fù)印件1份
    13.所在村同意抵押的證明復(fù)印件1份
    14.董事會(huì)決議復(fù)印件1份
    15.公司章程復(fù)印件1份

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  • 辦理抵押登記應(yīng)當(dāng)符合下列程序:
    1、集體土地所有者出具同意抵押的證明;
    2、對(duì)抵押的土地使用權(quán)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估;
    3、確認(rèn)土地估價(jià)結(jié)果;
    4、抵押雙方簽訂抵押合同;
    5、申請(qǐng)抵押登記;
    6、審核、登記;
    7、核發(fā)抵押證明書(shū)。
    四、集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押須經(jīng)被抵押土地的集體土地所有者同意,并出具書(shū)面證明。

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  • 在我國(guó),土地從所有制形式上分為兩大類,一是國(guó)有土地,也叫全民所有制土地;另一種是集體土地。無(wú)論是國(guó)有土地還是集體土地,都是公有制的。集體土地有兩大方面,包括耕地在內(nèi)的農(nóng)用地,以及集體建設(shè)用地。我國(guó)實(shí)行的是*嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度,嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地。而集體建設(shè)用地則包括農(nóng)民宅基地、集體公益性用地(如村集體管理用房、養(yǎng)老設(shè)施、道路等),以及村辦工廠等用地。而集體土地的所有權(quán),并不是分到每一戶擁有所有權(quán),而是土地歸農(nóng)民集體所有,由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村、村民小組等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)和管理。因此集體土地所有權(quán)的確權(quán)發(fā)證,就是要將集體土地所有權(quán)確認(rèn)到每一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織。而集體建設(shè)用地、宅基地,相對(duì)應(yīng)的組織或農(nóng)戶個(gè)人是有使用權(quán)的,確權(quán)就是要明確其使用權(quán)。集體土地的流轉(zhuǎn)中,*前提和基礎(chǔ)的就是產(chǎn)權(quán)明晰,也就是先要完成集體土地的確權(quán)發(fā)證工作。農(nóng)村集體土地的確權(quán)發(fā)證就是要明確農(nóng)村集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán),并登記發(fā)證。只有經(jīng)過(guò)確權(quán)登記的集體土地才能合法流轉(zhuǎn)。[1]《土地管理法》實(shí)施以來(lái),各地按照國(guó)家法律法規(guī)和政策積極開(kāi)展土地登記工作,取得了顯著成績(jī),對(duì)推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè),維護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。但受當(dāng)時(shí)條件限制,農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作整體滯后,有的地區(qū)登記發(fā)證率還很低,已頒證農(nóng)村集體土地所有權(quán)大部分只確權(quán)登記到行政村農(nóng)民集體一級(jí),沒(méi)有確認(rèn)到每一個(gè)具有所有權(quán)的農(nóng)民集體,這與中央要求和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)實(shí)需求不相適應(yīng)。明晰集體土地財(cái)產(chǎn)權(quán),加快推進(jìn)這項(xiàng)工作的任務(wù)十分緊迫繁重。按照中央有關(guān)要求,到2012年底要把全國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)證確認(rèn)到每個(gè)具有所有權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織,同時(shí)加快推進(jìn)宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)等確權(quán)登記發(fā)證工作。[2]《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》確定了依法依規(guī)、便民高效、因地制宜、急需優(yōu)先和全面覆蓋原則,即應(yīng)該嚴(yán)格依據(jù)法律法規(guī)和政策法規(guī)推進(jìn);堅(jiān)持將便民、利民、護(hù)民要求貫穿全過(guò)程,同時(shí)盡可能提高效率;在中央有關(guān)文件總體要求下,允許各地依照自身?xiàng)l件,在滿足維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益和管理需要前提下,進(jìn)一步細(xì)化政策;對(duì)開(kāi)展綜合整治和需要流轉(zhuǎn)的農(nóng)村土地,優(yōu)先進(jìn)行登記發(fā)證,為整治和流轉(zhuǎn)提供條件;盡快完成綜合改革實(shí)驗(yàn)區(qū)、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記試點(diǎn)地區(qū)、城鄉(xiāng)接合部等土地確權(quán)登記發(fā)證,滿足改革發(fā)展和穩(wěn)定需要。全面覆蓋原則即農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證應(yīng)覆蓋到全部農(nóng)村集體土地,包括林地、草地等[2]?!蛾P(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》要求強(qiáng)化證書(shū)應(yīng)用,明確規(guī)定實(shí)行憑證管地用地制度。要求凡被征收的農(nóng)村集體所有土地,在辦理征地手續(xù)之前,應(yīng)該完成農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記,在征地拆遷時(shí),要依據(jù)農(nóng)村集體土地所有權(quán)證或農(nóng)村集體土地使用證進(jìn)行補(bǔ)償;凡是進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地使用權(quán),應(yīng)該經(jīng)過(guò)確權(quán)登記,做到產(chǎn)權(quán)明晰、四至清楚、沒(méi)有糾紛,沒(méi)有經(jīng)過(guò)確權(quán)登記的集體建設(shè)用地使用權(quán)一律禁止流轉(zhuǎn);農(nóng)用地流轉(zhuǎn)需與集體土地所有權(quán)確權(quán)登記工作做好銜接,確保承包地流轉(zhuǎn)前后的集體所有性質(zhì)不改變,土地用途不改變,農(nóng)民土地承包權(quán)益不受損害;對(duì)新農(nóng)村建設(shè)和農(nóng)村建設(shè)用地整理涉及宅基地調(diào)整的,應(yīng)該以確權(quán)登記發(fā)證為前提。為充分發(fā)揮農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作成果在國(guó)土資源管理各個(gè)環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)作用,《通知》提出,農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證與集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、農(nóng)村土地整治、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)、土地征收等各項(xiàng)重點(diǎn)工作掛鉤。凡是到2012年底未按時(shí)完成工作的,農(nóng)轉(zhuǎn)用、土地征收審批暫停,農(nóng)村土地整治項(xiàng)目不予立項(xiàng)。

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