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4份價(jià)值萬(wàn)元2024年設(shè)計(jì)與報(bào)價(jià)方案

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土地使用權(quán)抵押期限怎么設(shè)定?有沒(méi)有網(wǎng)友了解?

  • 提問(wèn)者:可可李
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  • 提問(wèn)時(shí)間:2017-09-09 16:48:37

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  • (一)土地使用權(quán)的地價(jià)評(píng)估和合同的簽訂。土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。
    1、以出讓*取得的國(guó)有土地使用權(quán),由抵押權(quán)人進(jìn)行地價(jià)評(píng)估或由具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)評(píng)估并經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可后,由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。
    2、以劃撥*取得的國(guó)有土地使用權(quán),由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估,經(jīng)土地管理部門確認(rèn),并批準(zhǔn)抵押,核定出讓金后,由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。由此看來(lái)在劃撥土地的估價(jià)中,金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)都應(yīng)對(duì)出讓金部分以及由此產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)加以重視,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有義務(wù)在估價(jià)報(bào)告中對(duì)其加以披露。這就要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)詳細(xì)掌握當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)房地產(chǎn)的各種政策、規(guī)章制度,有依據(jù)的向相關(guān)的報(bào)告使用者提供咨詢意見(jiàn),以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的顧問(wèn)功能。
    3、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)廠房等建筑物抵押涉及農(nóng)民集體土地使用權(quán)的抵押,由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估,經(jīng)土地管理部門的確認(rèn),并明確實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的*,需要轉(zhuǎn)為國(guó)有的,同時(shí)核定土地使用權(quán)出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。然后,由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。
    4、以承包*取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的農(nóng)民集體土地使用權(quán),由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估,并經(jīng)土地管理部門確認(rèn)后,由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。抵押出讓土地使用權(quán)的,抵押終止期限不得超過(guò)土地出讓終止期限。
    (二)土地使用權(quán)抵押登記申請(qǐng)土地使用權(quán)設(shè)立抵押權(quán)的,抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押合同簽訂后15日內(nèi),持被抵押的土地的使用權(quán)證、抵押合同、地價(jià)評(píng)估及確認(rèn)報(bào)告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件共同到土地管理部門申請(qǐng)抵押登記,一方到場(chǎng)申請(qǐng)抵押登記的,應(yīng)該持有對(duì)方的授權(quán)委托文件。除提交上述材料外,還應(yīng)分別情況,提交以下材料:
    5、以劃撥土地使用權(quán)抵押的,提交土地管理部門確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金的證明;
    6、以房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的,提交房屋所有權(quán)證;
    7、抵押鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)廠房等建筑物涉及農(nóng)民集體土地使用權(quán)抵押的,提交集體所有者同意抵押的證明;
    8、以承包*取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)抵押的,提交該集體土地所有者同意抵押的證明;
    9、抵押人和抵押權(quán)人委托他人辦理抵押登記的,提交委托書(shū)和*人身份證件;
    10、抵押權(quán)人為非金融機(jī)構(gòu)的,其抵押借款行為依法應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)的,應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)批準(zhǔn)文件;同一宗地多次抵押時(shí),以收到抵押登記申請(qǐng)先后為序辦理登記。未按規(guī)定提交有關(guān)證明文件的土地使用權(quán)抵押登記申請(qǐng),土地管理部門不予受理。
    (三)土地使用權(quán)抵押登記和變更登記抵押登記申請(qǐng)經(jīng)審查,符合規(guī)定要求的,準(zhǔn)予登記,土地管理部門在抵押土地的土地登記卡上進(jìn)行注冊(cè)登記。同時(shí)在抵押人的土地使用證內(nèi)進(jìn)行記錄,并向抵押權(quán)人核發(fā)《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》,土地使用權(quán)抵押權(quán)正式生效。由此看來(lái)土地使用權(quán)抵押權(quán)取得的法律證明文件是《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》,土地抵押權(quán)人以任何形式占有或控制抵押人的土地使用證,不僅不符合法律規(guī)定,而且對(duì)其未來(lái)實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)不會(huì)產(chǎn)生任何有利的影響。土地使用權(quán)分割抵押的,由土地管理部門確定抵押土地的界線和面積,即一宗土地分割抵押時(shí)的分割劃分權(quán)只能屬于土地管理部門。抵押期間,抵押合同發(fā)生變更的,抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同變更后15日內(nèi),持有關(guān)文件到土地管理部門辦理變更抵押登記手續(xù)。因處分抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的,被處分土地使用權(quán)的受讓方、抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押財(cái)產(chǎn)處分30日內(nèi)持有關(guān)證明文件到土地管理部門辦理變更土地登記手續(xù)。處分抵押財(cái)產(chǎn)涉及集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的,按土地管理的有關(guān)規(guī)定辦理。抵押合同的解除或終止,抵押權(quán)人應(yīng)出具解除或終止抵押合同的證明文件,與《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》一起交抵押人、抵押人自抵押合同終止或解除之日起15日內(nèi),持有關(guān)證明文件到土地管理部門辦理注銷抵押登記手續(xù)。

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  • 1、*權(quán)對(duì)抗的風(fēng)險(xiǎn)按照“買賣不破*”的原則,假如“先租后抵”,由于*仍然有效,信用社將無(wú)法處理抵押房產(chǎn)。借款人與信用社簽訂借款合同前,假如以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的租金將房屋出租給關(guān)系人,并且要求承租人一次性付清*費(fèi),信用社將無(wú)法獲得租金收入用于還貸。
    2、抵押登記權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn),信用社辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí),假如沒(méi)有同時(shí)辦理土地使用權(quán)抵押登記,抵押的房產(chǎn)將無(wú)法處置變現(xiàn)。登記期限的風(fēng)險(xiǎn),信用社辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí),假如將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致,一旦貸款到期無(wú)法收回,抵押登記也將因到期而自動(dòng)失效。
    3、土地性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)現(xiàn)在的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地,出讓土地具有使用年限,屬于住宅類土地的使用期限為70年,屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年。土地使用年限到期,信用社將無(wú)法處置土地上的房產(chǎn)。
    4、土地用途變更的風(fēng)險(xiǎn)出讓土地依照用途不同有很多種,其價(jià)值是完全不同的。借款人假如私自變更土地的用途,如將倉(cāng)庫(kù)用地變更為娛樂(lè)中心用地,依照《土地管理法》規(guī)定,國(guó)家可以無(wú)償收回土地使用權(quán),信用社將無(wú)法處置抵押房產(chǎn)。
    5、在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán),依照《合同法》規(guī)定,在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。稅收優(yōu)先權(quán),依照《稅收征收管理辦法》規(guī)定,納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前,稅收優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)。
    6、共有財(cái)產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)依照《擔(dān)保法解釋》規(guī)定,共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí),共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押,未經(jīng)其他共有人的同意,抵押無(wú)效。借款人用共有財(cái)產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí),假如財(cái)產(chǎn)共有人沒(méi)有簽字,就會(huì)自動(dòng)喪失抵押權(quán)。

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  • 依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定,不得抵押的財(cái)產(chǎn)有:“
    (一)土地所有權(quán);
    (二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán),但本法第三十四條第
    (五)項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外……”《擔(dān)保法》第三十四條第五項(xiàng):抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可設(shè)定抵押;第三十六條第三款:鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押,以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。依照上述規(guī)定,農(nóng)村集體的土地使用權(quán)是不能單獨(dú)抵押的,能作抵押的僅限于抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的建筑物及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。,你們工廠后面那片空地的使用權(quán)是不能抵押的,但你們廠的廠房及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是可以抵押的。辦理抵押時(shí)應(yīng)關(guān)注以下四個(gè)問(wèn)題:
    1.抵押登記要以土地使用權(quán)登記為前提條件。鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)企業(yè)須在縣級(jí)人民政府土地管理部門辦理登記手續(xù)后方能設(shè)定抵押。
    2.在抵押前須得到被抵押土地的集體土地所有者書(shū)面同意。書(shū)面同意文件應(yīng)包括:在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),同意按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。
    3.在辦理鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押時(shí),土地管理部門還應(yīng)核定通過(guò)拍賣抵押物實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金額。
    4.因處分抵押財(cái)產(chǎn)需要改變鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)的性質(zhì)時(shí),應(yīng)當(dāng)由土地管理部門依法先辦理征地手續(xù)。將抵押的土地轉(zhuǎn)為國(guó)有,然后再按抵押劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的辦法進(jìn)行處理。

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  • 財(cái)產(chǎn)抵押后,該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押。、出讓土地使用權(quán)設(shè)立抵押,有抵押擔(dān)保率不得超過(guò)評(píng)估地價(jià)總值的70?;同宗出讓土地權(quán)設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)時(shí),其抵押擔(dān)保債務(wù)之和不得超過(guò)該宗地總地價(jià)的70%。

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  • 一些地方基層國(guó)土部門在辦理土地使用權(quán)抵押登記時(shí),往往將抵押期限設(shè)定為一年,或者不設(shè)定期限.這些做法是否合法,合理,有些抵押人,抵押權(quán)人提出了質(zhì)疑,法院,律師事務(wù)所等部門也有異議,給抵押登記工作帶來(lái)了一定的麻煩.那么,土地使用權(quán)的抵押期限應(yīng)如何依法設(shè)定呢?

    土地使用權(quán)抵押期限,應(yīng)短于土地使用期限減去已使用期限的剩余期限.劃撥土地使用權(quán)的抵押期限應(yīng)不超過(guò)同類用途土地的出讓期限.土地使用權(quán)抵押期限的設(shè)定應(yīng)參照主合同期限,不小于借款合同的約定期限,否則就失去了抵押的目的.此外,房產(chǎn)和土地同時(shí)辦理抵押時(shí),土地抵押期限的設(shè)定,還要兼顧房地一致的原則.也就是說(shuō)應(yīng)該小于建筑物的使用年限,并與建筑物抵押的期限相一致,以確保抵押登記的規(guī)范性,有效保障抵押人和抵押權(quán)人的合法權(quán)益.

    在辦理土地使用權(quán)抵押登記時(shí),可以根據(jù)主債權(quán)的效力,即主債權(quán)的存續(xù)期間確定土地抵押登記期限,依據(jù)相關(guān)法規(guī),設(shè)定為主合同約定的債務(wù)履行期間及履行期屆滿后兩年.主債權(quán)的存續(xù)期間為合同約定的債務(wù)履行期間,以及履行期屆滿后的法定起訴期.法定起訴期根據(jù)<民法通則>中"向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為兩年"的規(guī)定,為主債務(wù)履行期屆滿后兩年.

    注銷抵押登記是抵押權(quán)消失的一種形式.當(dāng)債權(quán)因清償,免除等原因消失時(shí),抵押權(quán)也消失.實(shí)際上,土地他項(xiàng)權(quán)利終止后,當(dāng)事人往往不按時(shí)辦理注銷登記手續(xù),此時(shí),國(guó)土資源管理部門應(yīng)認(rèn)定抵押權(quán)自動(dòng)消除.超過(guò)抵押期限不能清償全部債務(wù)的,由于債權(quán)未消失,抵押權(quán)仍然存在,應(yīng)另行辦理續(xù)期抵押登記手續(xù).

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