公司的喜愛

對城鎮(zhèn)國家所有的土地，我國按照土地所有權與使用權分離的原則，實行城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓、轉讓制度，對城鎮(zhèn)國有土地，公民可以通過下列*獲得土地使用權。
1、通過土地使用權出讓的*取得國有土地使用權。土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓的行為，出讓的實際辦法有協(xié)議出讓、招標和拍賣三種。公民可以依法作為國有土地使用權的受讓人，通過協(xié)議、招標或拍賣的*簽訂土地使用權出讓合同，交納土地出讓金，獲得土地使用權。
2、通過土地使用權劃撥的*取得國有土地使用權。土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。公民可以提出劃撥國有土地使用權申請。通過劃撥的*獲取的土地使用權沒有期限的限制，土地使用權人可以無限期的使用。
3、通過土地使用權轉讓的方法取得國有土地使用權。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權在按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件*開發(fā)后，劃撥的土地使用權經批準辦理了土地使用權出讓手續(xù)并補交土地使用權出讓金后都可以進行轉讓。公民通過轉讓的*取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。依照法律規(guī)定，土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物的所有權隨之轉讓，土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物的所有權時，其使用范圍內的土地使用權也隨之轉讓。

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幾個地方好

1、*權對抗的風險按照“買賣不破*”的原則，假如“先租后抵”，由于*仍然有效，信用社將無法處理抵押房產。借款人與信用社簽訂借款合同前，假如以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人，并且要求承租人一次性付清*費，信用社將無法獲得租金收入用于還貸。
2、抵押登記權的風險土地使用權的風險，信用社辦理房產抵押登記手續(xù)時，假如沒有同時辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現(xiàn)。登記期限的風險，信用社辦理房產抵押貸款時，假如將貸款的期限與抵押物登記的期限設為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將因到期而自動失效。
3、土地性質引發(fā)的風險我國現(xiàn)在的土地性質分為劃撥土地和出讓土地，出讓土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年。土地使用年限到期，信用社將無法處置土地上的房產。
4、土地用途變更的風險出讓土地依照用途不同有很多種，其價值是完全不同的。借款人假如私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，依照《土地管理法》規(guī)定，國家可以無償收回土地使用權，信用社將無法處置抵押房產。
5、在建工程抵押的風險建設工程價款優(yōu)先權，依照《合同法》規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權的優(yōu)先受償權。稅收優(yōu)先權，依照《稅收征收管理辦法》規(guī)定，納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財產設定擔保之前，稅收優(yōu)先于擔保物權。
6、共有財產抵押的風險依照《擔保法解釋》規(guī)定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，假如財產共有人沒有簽字，就會自動喪失抵押權。

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遺失的繁華

中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例章總則條為了改革城鎮(zhèn)國有土地使用制度，合理開發(fā)、使用、經營土地，加強土地管理，促進城市建設和經濟發(fā)展，制定本條例。第二條國家按照所有權與使用權分離的原則，實行城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓、轉讓制度，但地下資源、埋藏物和市政公用設施除外。前款所稱城鎮(zhèn)國有土地是指市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內屬于全民所有的土地（以下簡稱土地）。第三條中華人民共和國境內外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權，進行土地開發(fā)、使用、經營。第四條依照本條例的規(guī)定取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。第五條土地使用者開發(fā)、使用、經營土地的活動，應當遵守國家法律、法規(guī)的規(guī)定，并不得損害社會公共利益。第六條縣級以上人民****土地管理部門依法對土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行監(jiān)督檢查。第七條土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止及有關的地上建筑物、其他附著物的登記，由****土地管理部門、房產管理部門依照法律和****的有關規(guī)定辦理。登記文件可以公開查閱第二章土地使用權出讓第八條土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓應當簽訂出讓合同。第九條土地使用權的出讓，由市、縣人民****負責，有計劃、有步驟地進行。第十條土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民****土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設管理部門、房產管理部門共同擬定方案，按照****規(guī)定的批準權限批準后，由土地管理部門實施。第十一條土地使用權出讓合同應當按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民****土地管理部門（以下簡稱出讓方）與土地使用者簽訂。第十二條土地使用權出讓年限按下列用途確定：
（一）居住用地七十年；
（二）工業(yè)用地五十年；
（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；
（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；
（五）綜合或者其他用地五十年。第十三條土地使用權出讓可以采取下列*：
（一）協(xié)議；
（二）招標；
（三）拍賣。
（四）依照前款規(guī)定*出讓土地使用權的實際程序和步驟，由盛自治區(qū)、直轄市人民****規(guī)定。第十四條土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。第十五條出讓方應當按照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權。未按合同規(guī)定提供土地使用權的，土地使用者有權解除合同，并可請求違約賠償。第十六條土地使用者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規(guī)定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權。第十七條土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、使用、經營土地。未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、使用土地的，市、縣人民****土地管理部門應當予以糾正，并依照情節(jié)可以給予勸告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。第十八條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照本章的有關規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。第三章土地使用權轉讓第十九條土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件*開發(fā)、使用土地的，土地使用權不得轉讓。第二十條土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。第二十一條土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。第二十二條土地使用者通過轉讓*取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。第二十三條土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。第二十四條地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。第二十五條土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當按照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民****土地管理部門和房產管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。第二十六條土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民****有優(yōu)先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民****可以采取必要的措施。第二十七條土地使用權轉讓后，需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，依照本條例第十八條的規(guī)定辦理。第四章土地使用權出租第二十八條土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物*給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件*開發(fā)、使用土地的，土地使用權不得出租。第二十九條土地使用權出租，出租人與承租人應當簽訂*合同。*合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定。第三十條土地使用權出租后，出租人應該繼續(xù)履行土地使用權的出讓合同。第三十一條土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應當依照規(guī)定辦理登記。第五章土地使用權抵押第三十二條土地使用權可以抵押。第三十三條土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。第三十四條土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同。抵押合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定。第三十五條土地使用權和地上建筑物、其他附著物抵押，應當按照規(guī)定辦理抵押登記。第三十六條抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產。因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當依照規(guī)定辦理過戶登記。第三十七條處分抵押財產所得，抵押權人有優(yōu)先受償權。第三十八條抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當依照規(guī)定辦理注銷抵押登記。第六章土地使用權中止第三十九條土地使用權因土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。第四十條土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。第四十一條土地使用權期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應當依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。第四十二條國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，依照社會公眾利益的需要，國家依照法律程序提前收回，并依照土地使用者已使用的年限和開發(fā)、使用土地的實際情況給予相應的補償。第七章劃撥土地使用權第四十三條劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種*依法無償取得的土地使用權。前款土地使用者應當依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定繳納土地使用稅。第四十四條劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。第四十五條符合下列條件的，經市、縣人民****土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：
（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經濟組織和個人；
（二）領有國有土地使用證；
（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；
（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民****補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權出讓金。轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理。第四十六條對未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民****土地管理部門應當沒收其非法收入，并依照情節(jié)處以罰款。第四十七條無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民****應當無償收回其劃撥土地使用權，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。對劃撥土地使用權，市、縣人民****依照城市建設發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照本條便的規(guī)定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民****應當依照實際情況給予適當補償。第八章附則第四十九條土地使用者應當依照國家稅收法規(guī)的規(guī)定納稅。第五十條依照本條例收取的土地使用權出讓金列入財政預算，作為專項基金管理，主要用于城市建設和土地開發(fā)。實際使用管理辦法，由財政部另行制定。第五十一條各盛自治區(qū)、直轄市人民****應當依照本條例的規(guī)定和當?shù)氐膶嶋H情況選擇部分條件比較

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