制冷少年

認(rèn)購(gòu)書(shū)為預(yù)約合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。一般認(rèn)為，預(yù)約合同是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來(lái)訂立確定性合同達(dá)成的書(shū)面允諾或協(xié)議。預(yù)約和本約*根本的區(qū)別在于：預(yù)約合同僅能請(qǐng)求對(duì)方誠(chéng)信談判，履行訂立本約的義務(wù)，不得直接就本約內(nèi)容請(qǐng)求履行。

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認(rèn)購(gòu)書(shū)為預(yù)約合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。一般認(rèn)為，預(yù)約合同是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來(lái)訂立確定性合同達(dá)成的書(shū)面允諾或協(xié)議。預(yù)約和本約*根本的區(qū)別在于：預(yù)約合同僅能請(qǐng)求對(duì)方誠(chéng)信談判，履行訂立本約的義務(wù)，不得直接就本約內(nèi)容請(qǐng)求履行

一. 根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，違約方應(yīng)按照“完全賠償原則”賠償損失，即需要賠償受害人期待利益的損失，包括受害人積極利益(指現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的減少，即履行利益的損失，如為了履約而付出的運(yùn)費(fèi)，工本費(fèi)等)和消極利益(指本應(yīng)得到的財(cái)產(chǎn)利益未得到，即合同履行后可以獲得的利益，如受害人已經(jīng)與他人簽訂轉(zhuǎn)賣的合同，此時(shí)消極利益就是指轉(zhuǎn)賣獲得的差價(jià)額);

二. 但是，另一方獲得的違約賠償也存在限制：

1)合理預(yù)見(jiàn)的規(guī)則：指違約方承擔(dān)損害賠償?shù)姆秶粦?yīng)該超過(guò)其締約時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的因違約而可能造成的損失; 2)損益相抵的規(guī)則：指受害人基于損害發(fā)生的同一原因獲得利益時(shí)(如保險(xiǎn)賠償)，應(yīng)當(dāng)將所獲利益從所受損失中扣除;

3)過(guò)失相抵的規(guī)則：指受害人對(duì)損害的發(fā)生或擴(kuò)大有過(guò)錯(cuò)的，可減輕或免除違約方的賠償責(zé)任;

三. 當(dāng)然，當(dāng)事人雙方也可以事先約定違約金，當(dāng)違約發(fā)生時(shí)，違約方只要向守約方支付違約金就可以了。這里需要說(shuō)的一點(diǎn)是：當(dāng)違約金過(guò)分高于(司法解釋規(guī)定為30%以上)實(shí)際損失時(shí)，當(dāng)事人才能請(qǐng)求減少;當(dāng)違約金低于(不強(qiáng)調(diào)“過(guò)分”)實(shí)際損失時(shí)，當(dāng)事人可請(qǐng)求增加;

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